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小資族十萬元變身商旅包租公
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2021感謝祭,5折起

內容簡介

沒有誰該被定義為魯蛇,沒有任何人該被套上標籤。 只要心態正確,只要找對方法, 不論你是騎士與遊俠,都可以成就富裕人生! 專文推薦: ▉紅色子房(地產軍師): 美國康乃爾大學行為經濟學家湯瑪斯‧季洛維奇(Thomas Gilovich)教授曾說:「比起行動所產生的後悔,人類對不行動所產生的後悔更深刻。」有珀瑲與定朋這樣的實例,有幸閱讀本書的人,都應該效法積極行動啊! ▉陳志勇(《一開口就打中人心》作者): 簡單來說,本書就是幫助你夢想起飛的一本好書。所有投資都可能失誤,但是投資「自己」永遠是最有價值的,我推薦所有想要財務更富足的人,都應該擁有這本書。 ▉陳翔昭(翔宏建設有限公司、綠舍投資顧問有限公司執行長): 房地產投資講求的是訊息的快慢、資源的整合以及專業的知識,不管你的出身高低,是騎士還是遊俠,都能透過這些專業,讓自己從谷底翻身。 ▉詹益豐(《自己就是聚寶盆》作者): 環境一直在改變,但我們所要的改變了嗎?如果你也清楚自己所要的,一定要下定決心,努力往對的方向不斷前進。 ▉羅右宸(《我25歲,有30間房收租》作者): 書中幾個實作案例,地目變更、變價分割、日租旅店經營,都要去跟所有整個關係鍊接觸到的「人」去經營、去溝通,一起解決房地產裡最大的問題,創造出房地產中最大的「居住價值」。

目錄

推薦序:不行動,更後悔/紅色子房 推薦序:好的老師,才能帶你走向正確的人生道路/陳志勇 推薦序:你不能只是「有點想」/陳翔昭 推薦序:只有你能定義你自己/詹益豐 推薦序:大膽迎接未來的每一步/羅右宸 自序:我的人生,曾經走過很多冤枉路/陳定朋 自序:找到可以提早退休的工具/廖珀瑲 前言:騎士、遊俠以及高階遊民 第一部 主角歷程篇 1-1 騎士珀瑲,亮麗背後有他的苦衷啊! 1-2 遊俠定朋,一開始可沒那麼瀟灑 第二部 基本觀念篇 2-1 你為什麼要變有錢人? 2-2 專業老師說的話,你一定要聽 2-3 態度決定行為,行為決定命運 第三部 第一桶金篇 3-1 要成功,錢永遠都不是問題 3-2 沒有退路,你就是要有錢 第四部 初階投資篇 4-1 騎士的初階房屋投資法 4-2 遊俠的初階房屋投資法 第五部 遊俠高階投資篇 5-1 你們的麻煩,就是我的商機 5-2 要賺錢,就要懂得改變 5-3 別人眼中的不可能,就是你的機會 第六部 騎士高階投資篇 6-1 提升投資新格局 6-2 如何開始投資一家旅館 第七部 眾籌理財篇 7-1 靠自己能力賺大錢?別傻了 7-2 眾志成城,眾籌來賺錢 第八部 開始行動篇 8-1 請檢視一下你自己 8-2 開始做好自己的投資理財管理 結語:現在,你決定要當騎士、遊俠或者是高階遊民?

序跋

自序/我的人生,曾經走過很多冤枉路
     因為窮,所以我必須有錢。   想到這句話,那時候艱苦的油漆工畫面從腦海裡飄過。每個人的人生的過程中,總是會走過很多的冤枉路,相信時下很多的年輕人都一樣。年輕時總是自是甚高,總覺得以後我一定會賺很多錢,出社會後,驀然回首,發現自己一點都沒有金錢概念,並且負債累累。      這跟年輕時候的期許大相逕庭,經過了職場上的洗禮、挫折,曾經一度懷疑過自己的能力,是否該回到穩定的工作、穩定的生活,面對周邊親戚朋友的嘲笑與否定,曾經一度想放棄創業的理想。直到接觸了財富智商,並且獲得賺錢的工具,但是這還不夠,王品執行長戴勝益先生曾經說過,年輕人若月薪沒有五萬塊就該把金錢花在人脈上面,雖然這些話語備受爭議,但我的人生卻是有著這樣的體會,而認識了我生命中的貴人鬼谷子《林大師》,讓我能夠到美國這個世界強國去增廣見聞。這是我對於人脈重要性的體會。當然,人非聖賢,孰能無過。當然在過程中我也曾經跌倒過,但是失敗並不可恥,可恥的是失敗了卻不懂得檢討。其實最重要的是,你要有足夠的勇氣能夠從安逸的舒適圈走出來,才能創造與他人不同的人生。      這本書,最希望的就是能夠用我們的成功經驗,來幫助身邊更多的朋友,能夠得到人一生中都想追求的財富,人在生命終結時,息息相關的財富。但是在擁有這些成功經驗之前,得先改變己身的態度,改變自己的腦袋。畢竟,機會總是給準備好的人。      您,準備好了嗎?

內文試閱

5-1你們的麻煩,就是我的商機
     買賣房子,基本原理其實都大同小異。   投資任何物件,不論最終是要裝潢再出售、快買快賣純粹賺差價,或者要當包租公,基本的道理,都是在不危害品質的前提下,同樣的商品,盡量以最低的價格取得,再以最高的價格脫手。   道理人人都懂,重點是,怎麼做?   這也是專家之所以為專家的地方。就好像人人都知道,舉起槍來瞄準準星,對準靶心,「理論上」就可以打到靶,但實務上為何有人做到,有人做不到?關鍵在於是否勤練,以及是否抓到竅門。 這是燙手山芋,還是龐大商機?   早期遊俠定朋在桃園做了許多的房地產投資,透過選擇低於市場行情的物件,加以用心裝潢,再用不低於市場行情的價格售出,賺取合理的利差。   後來在投資的心路歷程中,遊俠定朋認識了另外一個房地產中的鬼谷子「林大師」,林大師的房地產操盤功力,已經跨足了企業與房地產之間結合的功力,傳授了更多關於企業房地產操作的高階理財術。這些高人們都是做跨國性(美國與臺灣)的大型投資,金額動輒數百萬美金,這樣的境界是遊俠定朋努力追求的高深境界。   透過不斷的學習,遊俠定朋學習到了比一般投資還要高深的房地產操作手段,猶如獲得一本百年難得一見的武功祕笈《鬼谷子兵法》,這也是遊俠定朋最喜歡閱讀的兵法叢書之一,克服萬難才能在房地產獲得更大的利潤。但畢竟他也知道「天外有天,人外有人」,遊俠有一個心願,想要分享更高階的理財術給讀者   們知曉,並且希望透過幫助更多的年輕人,對這社會國家做點貢獻。這裡,定朋分享了幾個高階投資法。   由於許多案件都還在進行中,我們不講具體的時間地點。就說是臺北市某某接近捷運站的三層樓建築,姑且稱之為「皇居」好了。   皇居的地點好,介於鬧區與郊區間,因著地緣關係,且是捷運出口旁邊要地,因此便被定朋給盯上了,遊俠如同穿梭叢林的獵人,一旦盯上獵物便如何也不會輕易放過。   但讀者們一定也都知道,臺灣曾有一段時間「錢淹腳目」,那時百業興旺,投資什麼都是對的。就在那樣的時候,當地大地主找來建商合建公寓,卻不知發生了什麼糾紛,最終的結果是,皇居的一樓住戶只取得「房屋權」,卻沒取得「土地權」。而時宜事往,因為繼承之故,後來這層樓住戶的建物所有權人竟然高達十六人。   整個情況是,皇居有三層樓,二樓、三樓都是正常住戶,當年購屋金額已繳清,沒有產權糾紛。但一樓卻不然,一樓房屋所有權分屬十六個人所有,但他們卻沒擁有土地,這土地是誰的呢?還是屬於當初蓋屋的建商所有,因為當年糾紛問題,土地過戶,房屋卻沒有過戶。 看到這,讀者有什麼想法?   這簡直是個燙手山芋,這樣的房子沒人會想碰的。但遊俠定朋願意碰,正因為這是個燙手山芋,所以才更有商機。這個案子麻煩在哪裡呢?   土地與房屋權不屬於同樣的人,並且土地持分只占三分之一。(因為有三層樓,一、二、三樓各該擁有三分之一土地權)房屋的所有權混亂,沒法找一個共同對象交易。   並且房屋還有增建(違建),讓投資計算更加複雜,也與現下拆違建風波背道而馳。   所以就算這個房子位在精華地段,價值看好,也不會有人敢碰。然而定朋卻看到這個投資案,有很大的投資商機。   要投資就要牽涉到法律興訟。   別人眼中看到的是打官司很可怕,投資人眼中看到的,卻只是一堆待辦文件,等文件處理完,後面就是龐大利潤。 七大步驟,解決燙手山芋   怎麼做呢?這中間有複雜的流程。但若簡單以步驟條列,可   分成七大步驟:   第一步:首先,取得土地   這塊「燙手山芋」的土地所有人,就是擁有那一個對應建物的土地的原始地主。對這位地主來說,皇居的這塊土地,他雖擁有,但卻難以做處置,因為其上已有建物。現在若有人願意買下這塊土地,對他來說當然是求之不得,他因此願意以低於市價行情一半以上的價格賣給定朋。   第二步:以土地所有權人之名發存證信函   皇居的情況複雜,其實已經有違法情事。只因過去一、二十年來沒人管,所以大家都得過且過。但只要有人願意處理,一切就可依法行事。   以本案例來看,房屋所有權人有占用土地的事實(畢竟土地不是自己的,那麼就應該付地租,但一、二十年來都沒支付),現在定朋已經是土地所有權人,他便有權可以合法告這些人「不當得利」。   第三步:協商建物買賣及提起訴訟   皇居一樓的所有權人很多,但實際上大家都不能住,房屋產權最好只有一個人,那個人就是擁有完整建物及土地產權的人。這部分定朋也已經處理好,他早就找到使用房屋持分的賣主(因為繼承關係,現在的持分人已經多達十數位,而使用房屋的僅是其中一人)。   同樣的,擁有一個如此複雜的產權,原屋主得不到什麼好處,又有不當得利需要賠償的風險,現在既然有人要買,他也是以便宜價格賣出。   如今定朋既是土地所有權人,又是房屋的部分持有人,他可以提起變價分割的訴訟,於是這個階段便提起不當得利及變價分割兩項訴訟。   第四步:與建物所有權人協商買賣事宜   原本幾十年都沒事,其實不是沒事,只是大家都得過且過不願面對問題,現在忽然進入法律程序,大家都嚇到了。此時,定朋出面召集大家協商,大家都願意出面,但房子的狀況怎麼處理呢?剛才上面提到「變價分割」就是在過於複雜時使用的法條。但定朋仍是以先協商買賣再走法律程序為主,畢竟和氣生財嘛!   第五步:變價分割   一個房屋那麼多人擁有,大部分的人卻只能望屋興嘆,明明手中有個資產,但想賣也賣不掉,好不容易有人要買了,又因為持分賣不到好價錢,沒有實質效益。如何有實質效益呢?就必須變價分割,所謂變價分割,簡單講,就是「把物品換作貨幣再依比例分配」,以皇居來說,定朋已經事先請專業估價師評估市場   價格,這棟房子的房屋權部分有兩百多萬元,再以此估價報告提交法院輔作判決參考。   說到這,和讀者分享一個觀念。所謂房地產,如同字面意義一樣,應該是包含「房屋」和「土地」的,當我們買一棟房子時,市場價格指的是「房屋價格+土地價格」,特別是土地價格年年上漲,反倒房屋只是基本建物成本,並且還會折舊。一棟在臺北喊價一、兩千萬元的房子,如果扣掉土地價格,那可能就只剩幾百萬元了。   房子本身無法拆分,總不能把房子切成十六塊給十六個人吧!但化成貨幣財產後,就可以拆分了,假定房屋估價後是240萬元,那十六個持分人每人就可以分15萬元。當然,這件事不是大家私下討論就可以定案,而是要由法律判決。   第六步:法院判決執行法拍   當提起訴訟後,法院依法審理本案。之後判定皇居一樓要做法拍,此時可能依照估價師的估價做房屋價值計算,也可能法院另外安排的估價師有不同的估價。總之皇居一樓,確定要被拍賣處置了。   第七步:以利害關係人優先承購該法拍屋   進入法拍程序後,也就是皇居產權要進入最後結果的時候。這種法拍屋,其他人不會有興趣的,有誰願意去買一間房子,卻不能擁有土地所有權?只有一個人願意,那就是土地擁有者本人,也就是定朋。他參與法拍並以合理的價格取得皇居一樓。到此,皇居一樓包括土地權與房屋權都屬於定朋所有。 分析與討論   以皇居的案例來說,現在讀者看過了定朋的處理方法,但如果換做是讀者本身,可以做到嗎?整個過程完全合法,如果靠著毅力一步一步來,最後也一定可以獲得報酬。但讀者心中一定有幾個問題。   一、做這件事需要什麼專業?   其實所有專業都可以在書上查到,真正打官司的人,並不用我們自己出面,而是委託律師。我們所需要擁有的是基本知識:   1.了解基本的法律條文   知道什麼叫「不當得利」,什麼叫「變價分割」。至於要處理這些流程時,要準備什麼文件,律師自然會教我們,不必成為我們的煩惱。   2.市場的行情   這部分要做功課。以皇居的案子來看,會比一般房地產買賣案複雜很多。如果最終只是賺一點差價,那何苦自找麻煩?所以關鍵還是取得市場行情,了解到房屋及土地的取得價格,可以遠低於市價。   3.基本談判術   在皇居投資案中,整個過程合法,但當面對十多個當事人時,如何溝通是個學問。這部分要有一定膽識,否則,若對方十多個人聯合一氣,你站在他們面前說理不通,氣勢矮人一截,那可能就不能談到好的條件,還會被對方牽制。   二、做這件事有什麼風險?   當具備以上知識,願意投入後,那接著有什麼風險呢?   1.時間風險   其實這是整個案子最大的風險,也是一定會碰到的風險。一般的投資,快的話從投入到轉出兩、三個月就可以獲利,但皇居的案子投入時間卻可能要以「年」計不過這倒還好,因為依現行法令不動產投資期間大致上都提升至兩年,不然就得乖乖繳奢侈稅給政府。   因為法律興訟本就費時,所以這樣的案子不適合一般投資人,而適合手中有許多案子在進行的人。   時間風險包含兩部分:   A.等待太久的風險   也就是機會成本。同樣的資金若投資在其他案子是否會賺更多錢?因此投資這類案子,報酬率要夠高才划算。   B.因時間落差所導致的價格風險   好比說,原本價格是100萬元,但在等待興訟的時間碰到景氣下滑,假設價格跌到了50萬元,這就是因時間落差導致的價格風險。但基本上以本案例不會發生,一方面取得的價格已經很低,二方面投資的時候,也已經把景氣情況考量進去。   2.資訊風險   這就是屬於專業層面了。所謂資訊的落差,就代表貧富的落差。有錢人之所以有錢,就是因為掌握更前進的資訊。以皇居的案例來說,如果當初在投資時,任何一個資訊弄錯,都可能發生投資上的損失:   A.對產權的情況誤判。   B.當初的土地或房屋估價錯誤。   C.法律流程搞錯。   D.誤判情勢,有其他勢力參與本案。   3.人為問題   所謂人為問題,第一人不是別人,就是「自己」。   你是否有足夠的勇氣與膽識去投入這樣的大案子?與當事人談判時,你是否可以不卑不亢,還是會畏畏縮縮?你是有執行力的人,還是碰到困難就退縮?以皇居案來說,必須緊鑼密鼓的聯絡律師,聯絡資產所有人,跑各種文件,這中間過程若沒有足夠毅力,是無法堅持到底的。   第二就是你用的人,你是否找到專業的律師?每個律師都有各自擅長的不同領域,術業有專攻,找到對房地產不熟的律師,就會事倍功半。   此外,作為投資人,我們當然不會事必躬親,很多事委託我們底下的人來進行,這些人是否夠勤快?是否能確實執行命令?這些都是成敗的關鍵。   三、做這件事有什麼報酬?   是的,皇居案比起一般案子要更費心更費時,若沒有足夠的報酬誘因,做這樣的投資並不划算。但以本案來說,投資報酬率是很高的,就算把時間成本列入也一樣。   (以下為假設數字,如有雷同,純屬巧合。)   1.總投資成本:   土地取得成本+ 房屋所有權取得成本+ 法拍成本 + 行政費用   A.土地取得成本   這一片土地共30坪,由三層樓平分。所以一層樓擁有10坪。這個地方的土地,以市價來說假定一坪是200萬元。我們以四折取得,當時一坪只要80萬元,10坪共800萬元。   B.房屋所有權取得成本   這房屋共有十六個持有人。但以持分來說,最大的持有人擁有四分之一的持分,而當初跟他買這些持分的價格是30萬元。   C.法拍成本   房屋法拍由自己買下,變價分割的分成,我們自己就可取得其中的四分之一。在此為方便計算,先直接以法拍價計算,估價師的行情是240萬元,但我們獨家參與,只要以200萬元就買到。   D.行政費用   包含律師及各種行政開銷,不超過20萬元,就以20萬元計。   所以總投資成本是:   8,000,000 + 300,000 + 2,000,000 + 200,000 = 10,500,000   2.總收入:   房地產最終轉售價 + 變價分割分成 + 不當得利理賠金   皇居在經過這一番處理後,終於將土地權和房屋權整合在一起,擁有完整的權利。可以單獨對外銷售。由於該地處在精華地段,位在捷運出口,且房子是一樓,況且還有增建,整個非常有價值。假定我們只以原屋出售而不另花裝潢費,以當時的行情,最終以2000萬元賣出。   別忘了,當初我們有告其他持有人是「不當得利」,若法院判決下來,這些人是要賠償不當得利的,這部分假定總金額可以拿到50萬元。   所以投資總收入是:   20,000,000 + 500,000= 20,500,000   總獲利是:   總收入-總投資成本= 20,500,000-10,500,000= 10,000,000   我們投資了1050萬元,最終賺到1000萬元,投資報酬率為:   10,000,000÷10,500,000= 95.2%   相較來說銀行定存是1%,股票基金投資是10%,就算比較成功的企業經商利潤,也差不多是30%至40%。這個投資的金額超過90%,這樣的投資當然值得。

延伸內容

只有你能定義你自己
     我常覺得,人生最重要的事就是對自己負責。既然我來決定自己的人生,決定我要成為誰?那麼至關重要的前提就是—「我要的是什麼?」。很清楚的知道自己的目標、方向,然後好好擬定計畫,往自己要的方向前進。   定朋和珀瑲出書了!從觀念到方法,所提甚是!清楚明白自己所想要的,下定決心並一步一步穩定的前進,持之以恆,就一定會達到目標。想要變有錢,向來不是什麼天方夜譚,遙不可及的夢想。      年輕人趁著年輕,是該好好審視一下自己—我要過怎樣的人生?。「想」是得好好想,但是「做」更是重要。有正確的理財觀念,一定要落實在生活中,不然「想」就淪為「空想」;化思想為行動;化夢想為實際,這一生才不虛此行。      我很喜歡一個故事:   世界上最會跳的昆蟲非跳蚤莫屬了,據說牠跳的高度是自己身長的一百多倍呢!      有一位科學家曾拿跳蚤做一個有趣的實驗,他把幾隻跳蚤放到杯子裏,不一會兒跳蚤全跳出杯外。果然沒錯!的確是跳高高手。接著科學家又放幾隻跳蚤在杯裏,但這次杯口用玻璃片蓋住。跳蚤跳呀跳,老是撞到頭!如此,把玻璃片一次又一次往下降,多次實驗之後,把玻璃片拿開,跳蚤竟輕輕地蹬了蹬,跳不出杯外了。   這個故事要告訴我們什麼呢?值得體會體會。      環境一直在改變,但我們所要的改變了嗎?如果你也清楚自己所要的,一定要下定決心,努力,往對的方向不斷前進。     

作者資料

陳定朋

民國66年9月10日出生 開南大學航運與物流管理學系畢 現任兆驛投資顧問(股)有限公司執行副總 油漆工出身。知曉職業無貴賤,早年從事房地產環節的相關工作,油漆工、鎖店、銀行業務、房地產專員等。但要追尋財富人生,一定要懂得如何正確投資理財,因此從年輕時代,就積極學習房地產投資技巧。典型的從基層苦學扎根,一步一腳印,終於成為一個投資達人的故事。 從小累積看房經驗數百間,對於房屋相關問題,如漏水、老屋翻修、地點評估、險要設施等,均有相當程度的了解。二十幾歲開始從房屋投資做起,並且跟著前輩大師學習開拓視野,將投資領域擴及更精深、更專業的範疇,包含投資土地、投資大樓、投資商業專案等,另外也投資飯店旅館。近年來從事投資及公益活動,以幫助更多年輕人達到幸福成功人生為目標。

廖珀瑲

經歷: 台達電工程師 台積電工程師 台北奧斯金旅店創辦人 瑞桑德旅店創辦人 長寬高文創共同創辦人 BNI長裕分會第一屆主席

基本資料

作者:陳定朋廖珀瑲 出版社:布克文化 書系:學習館 出版日期:2017-06-08 ISBN:9789869478250 城邦書號:1BE077 規格:平裝 / 單色 / 240頁 / 14.8cm×21cm
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