房地產（預售屋、成屋、中古屋）交易金額龐大， 一般大眾卻常因相關法律規範理解不足， 傾一生積蓄，卻陷法律糾紛而血本無歸！ 作者以多年法律教學及不動產交易實務處理經驗，提出十多篇房地產經常遭遇問題，以具體案例深入淺出地用正確法律觀念解析，讓艱澀的法律問題立即條理分明；所涉法律專業用語，亦提出法語釋疑，使一般非習讀法律讀者也能藉此書輕鬆理解。 【本書特色】 四個架構清楚解析房地產交易迷思 ◎案例列舉 提出房地產交易常遭遇之法律問題 ◎法理基礎 列出問題所涉法理基礎及法律規範，讓讀者徹底理解問題法源 ◎案例解答 將抽象規範用具體案例正確答案，讀者若遇相同問題能順利解決 ◎法語釋疑 將艱澀法律專業用語加以闡釋，讀者更易於閱讀、融會貫通

第一章：房地產買賣是否須訂書面契約始生效力………　7 第二章：房地產買賣「定金」、「簽約金」之權利義務…　13 第三章：房地產買賣「登記」、「交付」之權利義務……　18 第四章：房屋仲介廣告之法律上義務……………………　22 第五章：共有房地產之出租、出售、移轉………………　29 第六章：共有房地產應有部分出售之「優先購買權」…　36 第七章：買賣房地產其上原已存有租賃契約之法律關係　42 第八章：公寓大廈買受人是否受原住戶規約之拘束……　47 第九章：「代位清償」 以確保取得買受房地所有權……　55 第十章：為確保取得房地所有權之預告登記……………　60 第十一章：買受法院拍賣房屋之法律問題………………　65 第十二章：公寓大廈停車位之法律性質及權利義務……　74 第十三章：預售屋買賣的重要法律概念…………………　87

　　筆者從事法律教學及法律實務工作多年，深知法律與人民之生活息息相關，影響人民權益甚鉅，但是一般人常常因不知相關法律規範，而受到莫大的損失。尤其房地產交易金額龐大，有時傾一生積蓄卻陷入法律糾紛血本無歸，因之萌生將房地產交易所常涉及之相關法律問題提出探討，希望對房地產交易安全有所助益。 　　因此藉著工作餘暇，深夜捻筆煮字，將房地產交易常發生的法律問題，以設定案例方式提出，先將案例所涉基礎法理詳加介紹，使讀者知其然並知其所以然。後將案例作具體解答，使抽象法律正確適用於具體個案，讀者遇有相同問題亦會了然於胸，處理自如。然法律專業用語常艱澀難懂，非習讀法律者不易理解，因此本書亦將所涉法律專業用語，提出法語釋疑，使非習讀法律之人亦能藉此書輕鬆理解。 　　此書以零碎時間匯集，爐火慢燉，時日長久，如今彙集成冊，甚感欣慰，然法律博大精深，非窮畢生之力難窺其堂奧，學識只有深淺，沒有盡頭。所學有限，此書付梓，誠慌誠恐，思慮不周，難免疏漏，尚望學者先進，不吝指正。

　　案例列舉 　　王甲有透天厝乙棟，表示欲出售，李乙得知該棟透天厝環境優雅，設施完善，建材實在，向王甲表示欲購買，雙方經討價還價以新台幣一千萬成交，李乙當場簽發以臺灣銀行為付款人之即期支票新台幣100萬作為定金，並於三日後簽訂買賣契約時，復依上開方式給付新台幣100萬作為簽約金，嗣因另有林丙出價新台幣一千二百萬願購該透天厝，經王甲同意並迅即於地政機關移轉登記所有權於林丙，致不能履行對李乙的買賣契約，問李乙是否得向王甲請求新台幣400萬之返還？ 　　基本概念 　　大凡土地、預售屋 、成屋 、中古屋 之買賣，當事人為確保買賣契約之履行，通常由買方預付定金予賣方。故定金者乃以確保契約之履行為目的所交付之金錢或其他代替物。依民法第248條規定：「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，其契約視為成立。」亦即一經一方受有定金，則證明當事人之意思已合致，其契約業已成立。除當事人另有約定外（參考民法第249條）其效力如下： ◎契約履行時定金之效力 　　依民法第249條第一款規定：「契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。」蓋定金與一部先付不同，僅作證明契約成立之用，並非當然成為收受定金人之所有，故契約一旦履行，則定金應返還，但定金如與付定金人應為之給付，其種類相同，亦得作為給付之一部，而免彼此交換給付之勞費，現今社會上不動產交易實務上多係如此。 ◎契約不履行時定金之效力 　　契約不履行時，因不履行係可歸責於何人？決定其效力。 　　（1）契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還（民法249條2款參照）蓋主契約既因可歸責於付定金當事人之事由，致履行不能，則其人自應負損害賠償責任（參照民法226條，付定金當事人在此即為債務人）惟已交付定金，則該定金自應作為法定損害賠償總額，不得請求返還。同時在解釋上除當事人另有訂定外，受定金當事人亦祇得沒收定金，不得更行請求其他損害賠償，故定金於此乃有損害賠償額預定之性質。 　　（2）契約因可歸責於受定金當事人之事由，致履行不能時，該當事人應加倍返還其所受之定金（民法249條3款參照）此款當事人乃指債務人而言，受定金當事人既因可歸責於自己之事由，致履行不能，自亦應負損害賠償責任，其責任之範圍，即加倍返還定金，結果亦僅賠償與定金相同之數額即可。此時付定金當事人除別有約定外，亦不得另行請求其他損害賠償。 　　（3）契約因不可歸責於雙方當事人之事由 ，致不能履行時，定金應返還之（民法249條4款參照）蓋主契約之不能履行，既不可歸責於雙方當事人，自均無損害賠償責任之可言，故定金失其作用，應予返還，以回復未付定金前之狀態（返還定金，縱為金錢，亦與民法第213條2項及259條2款之規定不同，無須支付利息）。 　　在不動產交易實務上，買賣雙方當事人對買賣標的物意思表示合致時，在簽訂書面契約前先給付「定金」而於簽訂買賣契約時給付「簽約金」，然「定金」在簽約之前給付，「簽約金」則在簽約時給付，前者法律明文規定為法定用語，後者無法律明文並非法定用語僅不動產交易之實務上習慣用語，二者之法律性質完全相同，論者有謂購屋定金是屬於「預約定金」，而「簽約金」是「本約定金」。交付購屋定金後，亦視為買賣契約成立，將來收受購屋定金的一方，有簽訂本約的義務，而交付簽約金後，本約視為成立，買賣雙方都有按契約內容履行之義務（參照李永然律師著 房地產法律顧問 頁32）凡此二者均屬「定金」之性質，亦即買方給付「定金」或「簽約金」予賣方時，依民法第248條之規定買賣契約視為成立。 　　案例解析 　　本例賣方王甲自買方李乙受有定金及簽約金，法律上均屬定金之性質已如上述，依民法第248條規定「視為」 契約已成立，此時無庸探究當事人意思表示是否合致，蓋法律已擬制契約成立之法律效果，不容當事人以反證推翻，其法律性質與「推定」 不同，蓋「推定」可以反證推翻，「視為」則不容許以反證推翻，不可不辨。既然買賣契約已視為成立，則依買賣契約出賣人甲依民法第348條之規定有交付透天厝並移轉登記所有權於乙之義務，買受人乙有依民法第367條交付價金之義務。然甲將同一標的﹝透天厝﹞出賣於乙復又出賣於丙並移轉所有權於丙，屬一屋二賣，其數次買賣之債權行為固均屬有效，惟物權行為基於一物一權主義 ，僅能作成一次物權處分且以第一次之處分為有效，民法第118條可資參照，對同一標的無法作成第二次處分，否則第二次處分即屬無權處分，故法律上甲對乙無法再交付透天厝並移轉登記所有權於乙，已屬給付不能，按同法第249條第2款係因可歸責於出賣人甲一方之事由而不履行買賣契約，受定金當事人甲既因可歸責於自己之事由，致履行不能，自亦應負損害賠償責任，其責任之範圍，即加倍返還定金，結果亦僅賠償與定金相同之數額即可。此時付定金當事人除別有約定外，亦不得另行請求其他損害賠償。故李乙得向王甲請求加倍返還定金新台幣200萬元﹝定金、簽約金﹞亦即新台幣400萬元之返還。 　　第三章　房地產買賣「登記」、「交付」之權利義務 　　案例列舉 　　王甲將透天厝乙棟出售與李乙，並交付李乙占有使用中，尚未向地政機關辦理移轉登記，王甲復將同棟透天厝出賣與出高價之林丙，並移轉登記於林丙名下，請問何人取得房、地所有權，當事人間的法律關係如何？ 　　基本概念 　　（一）移轉登記與取得不動產所有權之關係 　　不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，為民法第758條第1項所明定。欲依法律行為使不動產物權發生變動者，絕對須辦理登記，學理上稱此登記為「絕對登記」故房地產買賣，其所有權之移轉，採登記生效要件主義，辦理登記為不動產物權行為之生效要件，又稱「設權登記」而此「登記」係指將不動產物權之變動事項，依土地法及土地登記規則，完成登記程序，記入登記薄而言（33上字5374）亦即由登記機關﹝即地政事務所﹞依土地登記規則登記於登記薄，並完成校對，加蓋校對人員名章而言。而此登記係指法律行為﹝買賣、贈與、互易等等﹞所生物權效力之變動，非依法律行為﹝繼承、強制執行、徵收等等﹞所生物權效力之變動，則不待登記即生取得不動產物權之效力。 　　（二）占有與危險負擔之關係 　　民法上之占有為事實而非權利，但亦賦予某種法律效力，故占有係指對於物有事實上之管領力，而法律上賦予占有之效力是也（民法第940條參照）依民法第373條規定：「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔。但契約另有規定者，不在此限。」故買賣標的物危險負擔 之時點，當事人如有特約，以其約定為準，當事人無特別約定時，以物之交付占有時為危險負擔之移轉時點。最高法院四十七台上字第一六五五號判例：「依民法第三百七十三條所稱之危險負擔，除契約另有訂定外，概自標的物交付時起移轉於買受人，至買受人已否取得物之所有權，在所不問。」不動產之買賣，先交付者，則危險於不動產交付時移轉；先移轉所有權者，則危險自所有權移轉時移轉，此對同一買受人言之，適用上無何問題，若為二重買賣 ，出賣人對買受人「乙」為標的物之交付，對於另一買受人「丙」為所有權移轉之豋記時，則其危險應歸何人負擔？學者間見解不同： 　　甲說：應由乙、丙二人負擔，即出賣人得向乙、丙二人分別請求價金是。 　　乙說：乙、丙二人均不負擔危險，蓋出賣人對於乙、丙均未能完全履行故也。 　　丙說：視交付與登記孰先孰後定之，即交付在先者應由受交付者﹝乙﹞負擔，登記在先應由取得所有權者﹝丙﹞負擔。 　　丁說：僅由登記而取得所有權之人﹝丙﹞負擔縱登記在後亦然。 　　買受人在房地產買賣時，常誤以為已交付買賣價金予出賣人，且出賣人已將房屋交由買受人占有使用中，已達「銀貨兩訖」便可高枕無憂，實則不然，因為此時買受人乙並未「移轉登記」而取得房屋所有權，但根據上述司法實務見解買賣標的透天厝卻在乙之占有使用收益中，須對買賣標的負危險負擔之責，學者對實務見解提出批評，認應採上述丁說較合理，蓋取得所有權之丙地位較強，不獨可以向乙請求返還標的物，且可請求標的物所生之利益，揆諸損益兼歸之法理由丙負擔危險較妥當。 　　案例解析 　　上述案例當事人間之法律關係分述如下： 　　﹝1﹞甲將透天厝一棟出賣於乙，已交付乙占有但未辦理所有權移轉登記，乙並未取得透天厝所有權，但其占有透天厝係本於甲乙間之買賣契約，故乙對甲得主張有權占有。 　　﹝2﹞甲嗣後復將該透天厝出賣於知情之丙，並辦妥所有權移轉登記，甲丙間之買賣契約縱使丙知甲乙之買賣契約訂定在先，其買賣契約亦屬有效，且丙因在地政機關完成所有權移轉登記而取得透天厝之所有權。基於債之關係相對性（買賣關係僅存於甲乙之間，不及於第三人）縱使乙對甲係屬有權占有，然因丙已取得該透天厝之所有權，乙丙間又無任何債之關係，乙不能對丙主張有權占有，丙則得依民法第767條以所有人之地位向乙請求透天厝之返還。蓋已辦妥所有權移轉登記後，既取得該不動產之所有權，不因不動產已否交付而不同（33上字673）於不動產重覆買賣，先辦妥所有權移轉登記者，先發生物權變動之效力，即先取得所有權（59台上1534）縱其買賣契約成立在後亦同。 　　﹝3﹞乙對甲得請求給付不能之損害賠償，蓋依民法第226條第１項規定：「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。」甲已將買賣標的之透天厝移轉登記於丙，致對乙已給付不能，債務人甲雖毋庸為原定之給付，但因可歸責於自己之事由所致，故債權人乙得請求損害賠償。（出賣人為二重買賣，如已將原物所有權移轉於後買之人，則對先買之人，即屬給付不能，應負損害賠償之責30上字1253參照）

作者：王先煌 出版社：城邦印書館 出版日期：2015-02-05 ISBN：9789869142298 城邦書號：3AB1032 規格：平裝 / 單色 / 128頁 / 14.8cm×21cm