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買一間會賺錢的房子: 最受信賴的獵屋高手,教你「不後悔的買屋36招」,挑間「增值中古屋」,比「定存」多賺20倍!
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  • 買一間會賺錢的房子: 最受信賴的獵屋高手,教你「不後悔的買屋36招」,挑間「增值中古屋」,比「定存」多賺20倍!

  • 作者:徐佳馨
  • 出版社:核果文化
  • 出版日期:2013-07-25
  • 定價:300元
  • 優惠價:85折 255元
  • 書虫VIP價:237元 (成為VIP?)
  • 書虫VIP紅利價:225元

內容簡介

買對房子,少拼20年。 好房子,會默默幫你賺100~500萬! TVBS、東森、中天、非凡…, 各大媒體一致公認的房產專家「徐佳馨」首度出書! 買中古屋放10年定存多賺20倍,「好宅」會自己變「豪宅」? 買對一間房子,比找一個伴侶更重要,單身更要買房子! 你知道如何談高貸款成數、談低利率嗎? 最受大家信賴的房產業者徐佳馨,從一個完全不懂房市交易的門外漢,到廣受各大新聞媒體爭相採訪專業房市解答,她經常受邀雜誌專訪、東森電視台「夢想街57號」等各節目,分析各種房市走向及現況,從負債十幾萬學貸,到買房子,踏入房產叢林,她是如何辦到的? 誰不想買房子啊?月薪三萬多,如何圓夢?沒有富爸富媽,只能靠自己的小家庭、上班族、首購族,常在房地產市場上舉步維艱、步步驚心!房子,代表了幸福的憧憬與追求,買屋應該是完成夢想,而非一輩子的負擔!面對人生最重要的一筆開銷,別傻傻交出昂貴學費,搞清楚「費用」和「需求」,才能買得安心、穩賺不賠! 房產專家徐佳馨提出了現在年輕人要建立的兩個觀念:(1)買屋、換屋是主流經驗。(2)沒有自備款,休想買房子!書中列出6大在買賣房屋前最重要、最常見、也最容易忽略掉細節的問題,小老百姓該如何仔細評估自己的需求、精打細算每一筆花費、審慎選擇每一個物件?本書教你第一次買房也能挑到「會增值」的優良房屋,把自己的「好宅」變「豪宅」! 徐佳馨以自身經驗為例,當年研究所畢業時,身上揹著十幾萬的就學貸款,且當時利率比現在高,只有第一年償還可免除利息的優惠。為了擔心白白把利息繳給銀行,她拚命存錢,靠著吐司和「永遠的榨菜肉絲麵」,以最儉省的方式熬過社會新鮮人的第一年,很快就把貸款還完,辛苦是有代價的,她形容說:「贖回自由之身,那種感覺真的很棒。」 徐佳馨表示,節省的態度一旦養成,其實並沒想像的那麼苦,包括一群好朋友在內,我們都認為把儲蓄變成習慣之後,很快就能存到人生的第一桶金;接下來你就可以靈活投入有興趣的理財計劃,好比房地產、股市或債券。她喜歡房地產,很重要的一個原因在於,房子不僅僅是投資標的或金錢,它還代表人們對於幸福的憧憬和追求。老一輩總覺得要組成家庭、養兒育女,所以得買房子才能安身立命。 2個買屋常識與潮流,你有沒有跟上? ◎【常識1】年輕人要認清:現在沒有自備款,休想買房! 10年前,為了鼓勵大家買房,銀行貸出的房貸成數高達9成5,甚至新屋可全額貸款,但現在的年輕人已經沒有這種時代背景,買屋前,最起碼得要準備總價3成的自備款,還得擔心銀行的放款成數是否如預期。 薪水不高是存不到錢的原因之一,但最主要的還是現代人的花費過高,愈早認清「沒有自備款無法買房」的事實,就愈能下定決心存到第一筆買房基金。 ◎【常識2】一屋到底已經過時,買屋、換屋才是主流經驗 現在已經很少有人一屋住到老,買房是根據自己當時的需求,隨著時間過去,列入考量的條件也變多:小孩上學所以搬到學區、不想花太多時間通勤所以搬到鬧區……等等,自然有換屋的需要。-下定決心存到第一筆頭期款,多看物件,審慎選擇第一間好屋,日後就能隨自己需求、毫無後顧之憂的換房! 你現在的薪水,到底能買多少錢的房子? ◎算一算,可以拿薪水的幾成來繳房貸? 房市專家建議,房貸佔薪水的三分之一最剛好,而房屋總價,最好小於自備款和貸款的總額,這是為了避免日後銀行放款成數與預期不符。以下用簡單算式告訴大家,該如何計算現在的薪水能買多少錢的房子: .3.6萬(月薪)÷3=1.3萬 ← 每月付出的貸款額 .1.3萬÷5千×100萬(利率2%,貸款100萬,償還期限20年)=260萬 可貸260萬,有還款能力 .180萬(自備款)+260萬(可負擔的貸款)=440萬 建議選擇350~400萬的房子,手邊留點錢以備不時之需。同時,貸得多未必還得起,千萬別以為銀行貸款愈多愈划算! ◎把繳房租變成繳房貸,可行嗎? 以住在台北市的狀況,小套房月租約在1.5萬,小家庭的兩房一廳約2.5萬,若在市中心更可能高達3~4萬。如果你在思考:每個月固定在住的開銷上花同樣的錢,是不是乾脆買間房子好了?以下教你簡單計算「現在的房租可以買多少錢的房子」: .1.5萬(房租)÷5千×100萬(利率2%,貸款100萬,償還期限20年)=300萬 如果你有一筆自備款,並向銀行貸款300萬,每個月繳1.5萬的房貸,20年後就有一間屬於自己的小套房。 .2.5萬(房租)÷5千×100萬=500萬 如果你有一筆自備款,並向銀行貸款500萬,每個月繳2.5萬的房貸,20年後就有一間屬於自己的房子。 ◎第一次買房,就要懂得挑出「增值好房」 不是每個人在買第一間房子時都有足夠的自備款,總價、坪數、屋齡、地點,也會影響選購房子的條件。首購族買的第一間房,不一定要完全符合自己的期望,慢慢挑、仔細選一間優質小房,照顧好自己的房子,同時關注房市行情,待房價上漲,隨著自己人生中不同階段的需求,小賺之餘加上積蓄,讓一開始的好宅帶自己前進夢想豪宅! 擔心購屋後悔?選房之前,先問自己5個問題 (1)未來十年,你想過怎樣的生活? (2)透天、套房、公寓或大樓,你喜歡哪種類型的房屋? (3)住宅區、鬧區?你最希望住在什麼樣的地區? (4)你選擇和誰住得近一點? (5)你的自備款來自何方? 據統計,全台購屋者挑選住宅的主要考慮因素,有將近25%都是「價格」,其次是「生活機能」佔20%,「家人需求」則佔了近18%,近14%的購屋者則考慮房屋未來的「增值性」;如何用好價錢買到好的生活環境,甚至買下未來的增值空間,除了多看物件、多比較,同時增加自己的經驗值外,選擇市中心的增值空間較高,如果同樣的價錢,想買郊區、多點空間,則需要注意交通替代性和話題性:未來是否有公共建設計畫等等。 買賣房屋時,最常遇到的6大問題!看仔細才不吃虧 (1)買房子,該準備多少錢? 準備比房屋總價3成再多一點的自備款,選擇適合自己經濟狀況的房貸類型;除了買新家具和裝潢費用之外,契稅、規費、仲介代書費、銀行申貸費用等等,找到好的代書,可以幫你把這些隱藏費用算得清清楚楚,絕不讓你手忙腳亂。 (2)看房子,該注意哪些問題? 除了考量不同房型、新屋舊屋的優缺點之外,也要留意常被忽略的迷思的盲點:跟著捷運買,不一定就是好房保證;買屋送車位,不一定就是賺到。除此之外,選擇不同時間點看屋,可以發覺不同的狀況,避免之後有可能發生的糾紛。 (3)怎麼找到好房仲? 品牌、經驗、口碑,這是三個評判房仲的基準,大型的全國連鎖體系是多數人的首選,不過在地長久耕耘也很重要;最怕招架不住房仲的話術,其實只要從細節去思考房屋的真實狀況,上實價登錄網站查詢,就可以知道房仲是不是真心想幫你買間好屋。 (4)簽約交屋前,如何確保自己的權益? 清楚買屋步驟和履約保證流程,以及各階段的房仲、代書、買賣雙方作業,再次確認並檢查屋況。記住:所有的事情,都用白紙黑字寫下來才算數。房屋的產權要監督房仲與代書徹底釐清,當然,如果你是買中古屋,也要好好和賣家(原屋主)結清費用。 (5)房子怎麼賣才能穩賺不賠? 先確認自己的房子自售有利,或者委託房仲較快?其次,買家都喜歡撿到便宜的感覺,先了解自己房子的身價,再花點小錢做一些美化及修繕,給買家好的第一印象,也讓自己有開價的優勢。 (6)如何避免8個最常見的買賣糾紛? 買了難停的車位、繳不出貸款變違約、預售屋建商跑路、住了之後才知道是兇宅、白天晚上社區兩樣情……這些常見的買賣糾紛,該如何避免?如果真的遇上之後,該如何解決?最主要的預防方式,就是在不同時間去看屋;再決定簽約前,再花時間看看附近社區的環境。多花時間,就能避免大部分的問題! 用夢幻價格,買到增值好屋,該怎麼做? ◎學會看實價登錄網站和謄本 .實價登錄網站:幫你掌握房屋的真正價值 到內政部地政司的不動產交易實價登錄網站,或各家房仲業者的公司網站,都可查到區域成交行情。實價登錄可以讓我們發現該地區的主力物件、銷售速度和平均單價,不會被銷售人員牽著鼻子走。 .謄本透露的訊息:房屋產權、抵押狀況、屋主是否為投資客、購入總價多少 房屋謄本上有很多訊息,如果登記日期和出售日期很接近,屋主是投資客的機率就很高;投資客容易因資金調度或為了避稅而急於拋售,自然產生較大的議價空間。學會看出謄本中的房屋狀況,就能為自己議得更好的價碼。 ◎和管理員聊聊天,了解自己的鄰居 千金難買好鄰居,先打聽清楚左鄰右舍的習慣,住戶的背景,作息是否正常,樓梯間是否有人定期清掃……等等,免得搬進去之後才後悔莫及。 ◎一次砍價300萬,不如每坪議價85折 .找出周遭環境中可殺價的根據 聽到殺價,沒有賣家會乖乖被宰,先從每坪開始議價,再從附近成交行情、屋齡、裝潢、社區內的高架橋、工廠等等嫌惡設施,爭取每坪的折扣,東折西讓下來,往往會得到你想要的成交數字。 .態度是決定價格和優惠的關鍵 沒有一間房子是十全十美,聰明的買家會善用房屋本身條件不足處議價。雖說嫌貨才是買貨人,但千萬記住,一味的挑剔只會讓氣氛變僵,表現出自己對於買屋的誠意和對屋子的喜愛,有很大的機會獲得額外的家具,省下一筆開銷,更有可能獲得賣家自動砍價 。 【本書特色】 ◎各大媒體公認的房產專家首度出書! 最受媒體歡迎的房市達人,教你買一間會賺錢的好房。 ◎第一次就買到增值好房祕訣大公開! 避開新手外行容易忽略的要點,剖析投資客的看房祕訣。 ◎統整買賣房屋時最容易被忽略的6大問題,完全解答! 關鍵6個問題,貸款、看屋、買屋流程,一本就搞懂。 ◎一次解決買賣後8大訴訟糾紛惡夢 嫌惡設施、漏水屋通通OUT!7個對策教你在看屋時避免常見糾紛。

目錄

【前言】買房子,你才有機會逆轉人生! 【Part 1】 買房子,該準備多少錢? ──買屋是夢想,不是負擔!精打細算買屋費用的10個問題 ◎【問題1】沒有自備款,能買房子嗎?   .現在,沒自備款休想買房子!認清現況才能規劃   .無論如何,先存到人生第一桶金再說   .房子,是一種對「幸福」的憧憬和追求   .一屋到底已過時,買屋、換屋是主流經驗 ◎【問題2】口袋要準備多少錢,才夠付「自備款」?   .總價、自備款、貸款,三者通盤考量   .自備款不足時,買「預售屋」是個辦法   .「簽約金」是會被沒收的!買賣之前務必三思   .姐姐、阿姨……熟識的銀行都問問,必要時請對方前來鑑價   .公教、五師、百大企業員工,有助爭取最低利率   .如果自備款很高,用「現金」和「屋況」爭取議價空間 ◎【問題3】每個月的房貸,該佔薪水的幾成?   .「房貸」可佔薪資的三分之一到二分之一   .100萬房貸以20年償還,每月本息攤還5千 ◎【問題4】現在的薪水,可以買多少錢的房子?   .挑選的房屋總價,宜小於自備款和貸款總和   .貸得多未必還得起,務必謹慎估算 ◎【問題5】你付的房租,可以買多少錢的房子?   .想在台北市租屋?小套房1.5萬,兩房一廳2.5萬   .把「房租」變成「房貸」,從無殼變成有殼   .從小房子慢慢養起,有機會再換屋 ◎【問題6】首購族,一定要知道的房貸優惠方案   . 老一輩念念不忘的「勞宅貸款」已不復存在   .「青年安心成家購屋優惠貸款」不是年年都有   .「青年安心成家方案」102年起不再續辦   .「整合住宅補貼資源實施方案」有家庭所得限制 ◎【問題7】單身族買房,有優惠嗎?   .不是歧視單身,實在是資源有限   .銀行不喜歡借錢給單身者,為什麼?   .單身者購屋,多存些自備款有益無害 ◎【問題8】第一次就能借到高成數、低利率的關鍵?   .方法1:挑選房子之前,請把自己的籌碼重算一遍   .方法2:透過建商和房仲業者的「熟識銀行」談高成數   .方法3:如果有公教身分,就是低利率的最佳保障   .方法4:貸到錢之後,養成和銀行聯繫的好習慣   .方法5:不要迷信寬限期,有時是自掘墳墓 ◎【問題9】房貸類型比一比,「本金」和「利息」該先還哪一個?   .類型1:【指數型房貸】:利率波動不大,上班族適用   .類型2:【理財型房貸】:已還本金,可再借出   .類型3:【抵利型房貸】:存款可抵房貸本金   .類型4:【利率遞減型房貸】:多還本金換取利率減碼優惠   .類型5:【保障型房貸】:設定利率上限,首購族有保障   .類型6:【固定型房貸】:利率固定,方便長期規劃理財   .本金v.s利息,先還哪一種,意義大不同 ◎【問題10】除了房子總價外,有哪些隱藏費用?   .費用1【契稅】:建物發生轉移時,房屋評定現值的6%   .費用2【規費】:房屋評定現值+土地申報現值的0.1%   .費用3【印花稅】:針對房屋和土地的收費   .費用4【代書費】:含簽約和登記,一筆約2萬元內   .費用5【仲介費】:買賣方加總不超過6%   .費用6【分攤當年度房屋稅和地價稅】:以交屋日為基準計算   .費用7【申辦銀行貸款的相關費用】:標準不一,記得討價還價   .費用8【火險和地震險保費】:關係銀行撥款,一定要辦   .費用9【房子修繕費】:建築基礎硬體處理不能省 ◎ 申辦房貸6大步驟,你一定要知道   .步驟1 【提出房貸申請】:選定最適合自己的房貸類型   .步驟2 【房屋估價】:根據房屋位置和狀況評定   .步驟3 【貸款人背景審核】:年齡大於65歲,銀行可能緊縮貸款條件   .步驟4 【雙方對保】:親赴銀行辦理開戶手續   .步驟5 【抵押權設定】:通常是貸款金額的1.2倍   .步驟6 【銀行撥款】:需先辦好火險與地震險 ◎一定要學!買不動產的3種節稅好方法   .方法1 主動辦理地價稅「自用住宅」變更,可省0.8%   .方法2 兩年內再次購屋,「自用住宅用地」可辦理「重購退稅」   .方法3「房貸利息」可做為所得稅的列舉扣除額,最高30萬 【Part 2】 看房子,該注意哪些問題? ──網打盡不同屋齡和房型,分析6大看屋重點,怎麼挑都能放心買! ◎ 擔心購屋後悔?選房之前,先問自己5個問題   .問題1 未來十年,你想過怎樣的生活?   .問題2 透天、套房、公寓或大樓,你喜歡哪種類型的房屋?   .問題3 住宅區、鬧區?你最希望住在什麼樣的地區?   .問題4 你選擇和誰住得近一點?   .問題5 你的自備款來自何方? ◎買到「會賺錢」的好宅」,3大祕訣大公開!   .祕訣1 選屋最管用的三招:多看,多看,還是多看!   .祕訣2 從增值角度考量,市中心比郊區具有優勢   .祕訣3 如果想買郊區,需注意交通替代性和話題性 ◎8招必殺技,用夢幻價格買到理想好屋   .絕招1 先查「實價登錄」,了解周邊行情再看屋,才不會當冤大頭   .絕招2 和管理員聊聊天,有助於了解鄰居   .絕招3 找出實際坪數,總坪數裡含多少公設比?   .絕招4 挑剔和讚美都是籌碼,但請注意態度   .絕招5 學著看謄本,判斷屋主當初的購入成本   .絕招6 從周遭環境找尋缺點,做為殺價的根據   .絕招7 先議單價,再議總價,最後去零頭   .絕招8 放低姿態,有時可以皆大歡喜 ◎【分析1】買全新成屋,還是舊房子?   .決定新舊之前,先釐清自己的籌碼和需求   .新宅vs.舊屋,兩造優缺點比一比   .買未成形的「重劃區新屋」,要考慮大環境發展   .買「高單價的精華區舊屋」,要考慮土地持分比例   .淡定看待都更,老房子也有它美好的一面 ◎【分析2】買預售屋是好主意嗎?有哪些優缺點?   .購買預售屋的好處:自備款付款時間長&預先規劃內裝,省裝潢   .購買預售屋的壞處:無法掌控施工品質、工程期不定   .提醒1:「好建商」是購買預售屋的首要條件   .提醒2:所有的承諾都須化為白紙黑字   .提醒3:買預售屋要有履約保證機制 ◎【分析3】追著捷運線買房的2個迷思和2個定律   .迷思(1):追著捷運跑,交通便利一定容易轉手?   .迷思(2):最好直接住在捷運站樓上?   .定律(1):高架式V.S地下式捷運,注意事項不同   .定律(2):有捷運V.S.沒捷運,價格戰立見真章   .萬一買不起捷運宅,可以這樣子補救 ◎【分析4】買大樓vs.買公寓,哪個選擇比較好?   .大樓的「優點」:可貸較高成數、有管委會服務   .大樓的「缺點」:單價高、公設多、需繳管理費   .公寓的「優點」:單價低、公設少,土地持分比例高   .公寓的「缺點」:無人負責公共事務、維修分攤吃力   .從稅務多寡,比較公寓和大樓的價值 ◎【分析5】法拍屋、金拍屋和銀拍屋,這些房子小老百姓能碰嗎?   .認識三者的不同,掌握資訊管道   .購買拍賣屋,4個缺點不可不知   .購買拍賣屋,最大優點是便宜   .購買法拍屋前再次叮嚀,請注意以下6點 ◎【分析6】小車位大學問!平面vs.機械,該選哪一種?   .從投資角度看,買車位未必划算   .「平面車位」的優點和缺點   .「機械車位」的優點和缺點   .車位沒有權狀,不能外賣 ◎學會7種看屋技巧,你也是獵屋高手!   .技巧(1):看屋時間點很重要,不同時段透露不同訊息   .技巧(2):實際測量棟距,以及房子到車站或學校的距離   .技巧(3):漏水是大麻煩,一定要謹慎察看   .技巧(4):格局方正最討喜,房屋座向也有意義   .技巧(5):把可能是「公設陷阱」的項目條列出來   .技巧(6):看屋時,一定要帶的4個東西   .技巧(7):看屋時,一定要做的5個動作 【Part 3】 如何選擇有良心的好房仲? ──清楚了解自己的需求,就能看穿房仲話術,還能把握黃金殺價時機! ◎為什麼買屋、賣屋都要找仲介?   .買方需要房仲的3個理由:沒時間、找專業、有保障   .賣方需要房仲的2個理由:有保障、省麻煩   .委託房仲業者,從這3個角度思考   .委託房仲時,要簽專任約還是一般約 ◎找房子只能靠仲介?   .這種情況可以自行找房:目標地區明確   .找房子之前該具備的3種本事   .給自行購屋者的2點建議 ◎房仲話術大揭密!4種你一定要知道的事   .「屋主被外派去大陸所以賣房子」-從房屋細節思考真實性   .「從車站走回家只要5分鐘」-自己走過一次最準   .「今天早上有人出價斡旋了」-冷處理,別隨之起舞   .「屋主開的價在這一帶算很低」-上實價登錄網站見真章 ◎除了把價格殺到底,還能為自己爭取什麼?   .最後運用「樓層」和「設計弱點」再殺一次   .【中古屋】:殺價無望,請屋主把部分家具留下吧!   .【預售屋】:可要求更多!約定好的全部寫進合約中   .【新成屋】:最後幾間餘屋可以要求樣品屋家具贈送 ◎買房子有黃金時段嗎?把握這2種情況下的議價空間!   .建案初期為營造熱銷,議價較有希望   .新成屋代銷即將結束,最後幾戶便宜賣 【Part 4】 掌握簽約、交屋前「絕不吃虧」的4個要點 ──合約要載明,費用要清楚,就能避免交屋後發生的各種糾紛。 ◎看懂買屋流程圖,讓你輕鬆掌握全局!   .買屋須經過的步驟   .履約保證流程說明   .房仲、代書及買賣雙方各階段作業 ◎【要點1】「成屋買賣定型化契約」,一定要簽   .成屋買賣定型化契約應記載6個事項   .成屋買賣定型化契約不得記載7個事項   .建商須以書面列清,讓訊息更加透明化 ◎【要點2】議價簽約之前,務必要確認的5件事   .確認(1):不會買到海砂屋   .確認(2):不會買到輻射屋   .確認(3):不會買到凶宅   .確認(4):事先打聽社區規範   .確認(5):看屋時檢查這些施工品質 ◎【要點3】議價和簽約前,不可忽視的5項權益   .權益(1):決定簽要約書或付斡旋金   .權益(2):絕對不為任何理由放棄合約審閱期   .權益(3):監督房仲和代書徹底落實「產權調查」   .權益(4):事先打聽清楚可能會產生哪些費用   .權益(5):簽本票時要注意的事情 ◎【要點4】交屋時做對5件事,免除日後糾紛   .確認(1) :銀行撥款時間和金額   .確認(2):再次檢查「風火水電光」5大屋況   .確認(3):交接權狀和鑰匙要確實   .確認(4):核算該與賣方分攤的費用明細   .確認(5): 核算代書與房仲經手的開支和服務費 【Part 5】留意3個細節,第一次賣屋就上手 ◎【細節1】 從賣屋立場,專任約和一般約哪個好?   .這些情況下,還是委託給仲介吧!   .若選一般約,要小心別一屋二賣   .若選專任約,別忘了要求廣告程度   .物件愈具特殊性,愈適合專任約 ◎【細節2】一定要做!為房子增值的6件事   .行動(1):了解市場行情,開價既有利又合理   .行動(2):提出想法,協助房仲找到介紹切入點   .行動(3):事先做些簡單的美化,增強價值   .行動(4):進行修繕,找有保固的公司來做   .行動(5):展開帶看前,把敏感的東西先移除   .行動(6):提供承諾,必要時願做履約保證 ◎【細節3】簽約交屋之際,賣方要注意的5件事   .注意(1):約定房屋價金的付款方式和期限   .注意(2):事先詢問代書有關土地增值稅   .注意(3):很多人不了解重購退稅和奢侈稅   .注意(4):選擇如何申報財產交易所得稅   .注意(5):合約寫得愈清楚,交屋時糾紛愈少 ◎不想委託仲介,先確認房屋的自售條件   .條件(1):符合這4個不想委託房仲賣屋的主因嗎?   .條件(2):2大自售房屋常循的管道,對你來說可行嗎?   .條件(3):給自售者的4點建議,想清楚再行動 【Part 6】避免8個常見糾紛,別讓新屋美夢變訴訟噩夢! ──買屋途中停看聽,7個方法讓你買得安心,住得開心! ◎【案例1】花大錢買了停車位,停進去卻打不開門!   .好火大!車位過於狹窄,只有紙片人才能用   .【對策】要求試停,合約上要求保證車位大小   .注意(1):車位被灌入總坪數,形成低單價的假象   .注意(2):算一算,你到底花了多少錢買車位? ◎【案例2】貸款未達預期成數,沒錢履約變成違約!   .好無奈!銀行評鑑後貸款成數未達預期,打碎成家夢   .【對策】請於合約中加註「萬一貸款成數不足……」   .【注意】當建商說「銀行不肯貸的部分我借你」 ◎【案例3】預售屋建商跑路,或是錢給了大半,拖拖拉拉交不了屋   .好火大!訂婚前買的房子,孩子要上學了還沒蓋好   .【對策】:履約保證保障消費者,「建商跑路」糾紛降低 ◎【案例4】屋主只准晚上看屋,過戶後卻發現……   .好可怕!白天看屋,居然看見「另一個世界」   .注意(1):光天化日之下,你能看得更清楚   .注意(2):晚上看屋,無法察覺採光是否良好 ◎【案例5】白天看起來是安靜社區,晚上卻成夜市和茶店?   .好無奈!交屋後才曉得,每週有三天樓下是夜市   .好無奈!白天是安靜社區,晚上竟暗藏春色   .【對策】多花時間,每個時段都去看看 ◎【案例6】陽台上的白襯衫,為什麼經常髒髒的?   .好無奈!買新房子後,白襯衫都得送洗   .【注意】你的不在意,可能讓房子日後找不到新買主   .【對策】嫌惡設施人人厭,將來可能得加註 ◎【案例7】誰都不想買出過事的房子!買到凶宅怎麼辦?   .好火大!指明「不要死過人的房子」,卻把凶宅賣給我!   .【對策】:「不要死過人的房子」,買新成屋較保險 ◎【案例8】遇到詐騙型房仲,只能自認倒楣?   .好無奈!付了斡旋金之後,房仲竟然消失了!   .【注意】賣方、買方,都有可能是山寨版!   .【對策】:確保權益,簽約、付款最好在房仲公司進行 【結語】買賣房屋的真正價值,在於人與人的情感互動,不只是金錢

序跋

  
買一間增值屋,你才有翻身的機會
  ◎踏進房產業,是我人生意料之外的旅程   說起來,我也算是走投無路才來到這行的。那時前東家出了點狀況,風聲鶴唳之下,想想留下來可能比走出去還要慘,仗著青春年少,二話不說就遞了辭呈開始找工作。   只是沒料到工作還找得挺久的,讓找工作少有吃鱉的我也慌了起來。回頭看,也許老天爺是要磨一磨我的氣盛,不然可能早就換了工作,也不會有以後的故事了。   ◎沒賣過一間房子,卻被錄取了   也許是和這行業有緣吧,加上住商不動產也挺有膽子的,眾多履歷之中選了沒相關經驗的我進來,說實話,當時心中並無鴻鵠之志,單純不過就是補足職場地圖上還欠缺的公關資歷,與混一口飯吃。這一路走來,從剛開始連一平方米等於幾坪都不知道的菜鳥,到現在能多少給朋友一點建議,應該歸功我的師父──林倩小姐,感恩她的高EQ與高IQ,和無私的傾囊相授,得以穩穩踏出第一步。   ◎賣了老房子,買了新家,才知道這行學問大   房地產真的博大精深,看似入手容易,著實有它複雜之處。其一,做為金融產品與資金配置的要角,房地產並不遺世獨立,而與政策、經濟等面向息息相關。   房地產的複雜之二是,涵蓋法規極多,對於一個非本科的門外漢來說,能夠一窺這領域堂奧,不只要用功,還得有貴人,除了進修,更多虧住商夥伴和同業朋友們的協助與不藏私,加上後來賣了舊房子,買了新家,有了實務經驗後,對買賣交易才有概念,而親友與記者們包含房客自殺、祖產分配不均、夫妻撕破臉、都市更新等種種疑難雜症,和業內流傳的江湖奇案等等外界聽不到的故事,在一次次交流中,讓我有了更多的體悟與累積,也多虧我的工作內容得要快速消化,言簡意賅的陳述給媒體朋友,一來一往之間,快速累積經驗值。   ◎感恩每一位給我舞台的貴人   這本書能夠付梓,最要感謝的是核果文化出版社,畢竟市場多的是比我資深的前輩,比起來我頂多是個小朋友,也還好他們的耐心與誠意,讓我有勇氣可以做不一樣的事情,此外,感恩住商的吳耀焜董事長,與陳錫琮總經理的授權與支持,用公司30多年的資源全力支援這一切,因為,我知道不是每一位老闆都有那麼大的度量。   最後,感恩大家的愛護與包容,希望本書可以協助讀者在買賣房屋的過程中,平安且圓滿。

內文試閱

買房子如何「殺到底價」?先議單價,再議總價,最後去零頭
  議價是一種心理戰,通常直接砍低總價的策略很難奏效,不妨改議單價。 ◎直接砍價300萬,不如每坪講價8~85折   舉例來說,1500萬買30坪房子和1個10坪車位,如果直接出價1200萬,屋主一聽被砍300萬,不及思考就會拒絕。這時若回頭討論每坪單價,或把車位價格提出來討論,例如車位很小,兩面都有柱子很難停(當然也要謙稱自己技術不好),再說你朋友買的大車位是180萬,請屋主打85折,用150萬賣給你一個難停的小車位,應該不算過分吧?   接著討論附近新大樓行情,平均每坪45萬,而這棟屋齡已超過10年,打8折一坪36萬算公道吧?一旦對方接受每坪36萬,36萬×30坪+車位150萬=1230萬。   你可以反應裝潢已經老舊,得花錢重新整修,請屋主幫幫忙再給個優惠吧!透過這樣分層議價,最後把零頭去掉,至少能以1200萬或更低價格成交。 放低姿態,有時可以皆大歡喜   「誠意」是最好的溝通方式。如果你真的很喜歡這間房子,覺得賣方也很有友善,何不誠懇地告訴對方,你有多喜愛他的房子,並分析自身經濟能力的極限,有時反而能打動賣方。我曾見過買方以哀兵政策,列出自己能籌出和負擔得起的貸款額度,最後賣方果真高抬貴手,歡歡喜喜成交了,還把一些家具、電器都送給買方。 「一間好房子,勝過一個好伴侶」,單身更要買房子   現代人普遍晚婚、晚生子,有些人甚至抱定單身主義,買房子的需求明顯改變了,婚前就適合展開買屋計畫。很多時候,我們是為了錨定自己的心、規劃未來人生,所以尋尋覓覓,找一處適合自己的「家」,哪怕這個「家」的成員只有你自己,So what?單身還是可以買屋啊!有些人甚至主張「有個好房子,勝過一個好伴侶」呢!等你決定邁入婚姻、孕育下一代,你會產生新的思維,諸如交通便捷、生活機能、學區優劣等需求可能一一出現……屆時也許就是換屋的好時機。 一屋到底已過時,買屋、換屋是主流經驗   要知道,買屋、換屋已成為現代人的主流經驗,很少人能夠一間房子從年輕住到老,一屋到底的想法已經過時;這個心態愈早建立,對年輕人愈有利。   無論是透過跳槽、增進個人的專業職能來加薪,或是妥善運用年終獎金或紅利,這些都是存錢買屋的好起點,只要下定決心,隨時都是好的開始。 你的房租,可以買多少錢的房子? 把「房租」變成「房貸」,從無殼變成有殼   租金居高不下,租賃保障卻不甚完美,很多無殼蝸牛不禁思考:與其每個月繳房租,動輒居無定所,要不要把租金變成房貸,乾脆買間房子算了?   假如你有這個打算,我們何不試算看看,你所繳的房租究竟可換成多少房貸?   前篇提及,以房貸利率2%為例,貸款100萬的償還年限若為20年,每月需攤還本息5千元。我們以月租1.5萬的單身者,以及月租2.5萬的小家庭為例進行試算。 ◎單身者,在台北市區租小套房   1.5萬(房租)÷5千×100萬=300萬      ¢如果你有一筆自備款,並向銀行貸款300萬,每個月繳交1.5萬的房貸,20年後,你就會有一間屬於自己的小套房。 ◎小家庭,租兩房一廳   2.5萬(房租)÷5千×100萬=500萬   ¢如果你們有一筆自備款,並向銀行貸款500萬,每個月繳交2.5萬的房貸,20年後,你們就會有一間屬於自己的房子。 從小房子慢慢養起,有機會再換屋   當然,你所存的自備款多寡影響選購房子的條件,包括總價、坪數、屋齡、地點等。重點是,拿出決心和方法去存第一筆頭期款,你的購屋夢才有機會實現。   我的一對好友很年輕就結婚了,他們的人生規劃裡包括擁有自己的房子。夫妻倆有共同目標,認真存錢,絲毫不以為苦,儘管在台北市工作,買的第一間房子卻是位在桃園市的小套房。透過長期關注房市行情,同時好好照顧自己的小屋,當房價上揚時,他們把握機會賣屋,小賺之餘加上新的積蓄,開始把房子換到新北市、台北市,幾次之後,小屋慢慢換成大屋,如今,他們在台北市麗水街有間三房兩廳的溫馨公寓。   請不必太過羨慕,他們所做的,不過是養成儲蓄的好習慣,從小房子慢慢養起,以及把握時機換屋──這樣的經驗,你也可以成功複製。 買不買屋是選擇問題,沒有對錯   在此舉個不同的例子與大家分享。我有位客戶寧可月付10萬元房租,也不願買房子。他的理由是:「要住這種等級的房子,我得花2億才能買到。2億,我可以做多少投資啊!何必把錢套在這裡?」   很多人不買房子,是因為可以把購屋資金挪去做更好的運用,只要經過深思熟慮,絕對OK!但我想提醒大家:如果房子月租2.5萬,買屋需付房貸4.5萬,當你選擇只租不買時,請把省下來的2萬元拿去投資或儲蓄,而不是吃喝玩樂花光光,否則幾年過去,什麼都沒留住就很可惜。   買房子是人生大事,它不僅彰顯經濟力,還代表著個人價值觀。儘管我投身房仲業界工作多年,我依然常告訴客戶和朋友:「買或不買,沒有對錯,只是選擇問題。」 你的自備款來自何方?   房子是高價產品,有能力、有意願花多少錢買屋,得精打細算。Part 1已教大家如何計算自己負擔得起的總價和房貸,在此我們要討論的是自備款,其3大來源通常是──儲蓄、投資和向家人借;最後一項難以強求,請將重點放在前兩項。 ◎一份薪水不夠,接案兼差籌到3成自備款   買屋至少應準備三成的自備款,這筆錢,多數人花3至5年存下來。假設你打算用3年存100萬,代表每年要存34萬,每月要存2.8萬,在此基礎下進行規劃。 光靠一份薪水可能存不了這麼多,這時得靠兼差或投資理財來達成。   利用私人時間去兼差是增加收入來源的做法,若能憑藉自身專業能力去接案(前提是不違反公司規定),既增加收入又能累積經歷,是相當不錯的選擇;或做些與平日工作不同的差事,例如到餐廳端盤子、到安親班幫忙帶小孩、當家教等。   但請留意:兼差時絕不要接觸有爭議的場合,哪怕你負責的工作再單純也不行。 ◎穩健理財,強迫自己儲蓄   如果你有投資理財頭腦,初期可購買便宜穩健的股票,等存到多一點錢,再改買穩健但獲利較高的股票。打會也是很多人會做的事,我常開玩笑:如果會被倒,叫投資;如果不會被倒,叫儲蓄。投資本就有風險,請三思而後行。如果沒有投資理財的能力,或擔心自己意志力薄弱存不住錢,那麼郵局的幾年期定存是好選擇,強迫自己儲蓄才不會把錢亂花掉。總而言之,設法開源和節流,錢才會留在你身邊。 用「夢幻價格」買到理想好屋 先查「實價登錄」,了解周邊行情再看屋,才不會當冤大頭   如今網路便捷,要了解房屋行情的管道相當多,包括內政部地政司的不動產交易實價登錄網站(https://clir.land.moi.gov.tw/CAP/)、各家房仲業者的公司網站,都可以查到區域成交行情。 ◎不老實申報將吃上罰鍰,別心存僥倖   有些人會懷疑,實價登錄網站真的能順利執行嗎?假以時日進行宣導,是可行的。根據「實價登錄地政三法」,辦竣所有權移轉登記30日內,必須申報登錄土地及建物成交案件實際資訊;如果透過代書或不動產房仲業者,這兩者有申報登錄的義務;若未透過這兩者,由買方負責申報。違反者會被處以3至15萬元罰鍰。   區域行情可幫助我們了解該地區的主力物件是哪些類型,用點心留意,甚至可以察覺物件的銷售速度、平均單價等。建立這些概念後再去看屋,就不會被銷售人員牽著鼻子走。 學著看謄本,判斷屋主當初的購入成本◎穩健理財,強迫自己儲蓄◎穩健理財,強迫自己儲蓄   如果你有投資理財頭腦,初期可購買便宜穩健的股票,等存到多一點錢,再改買穩健但獲利較高的股票。打會也是很多人會做的事,我常開玩笑:如果會被倒,叫投資;如果不會被倒,叫儲蓄。投資本就有風險,請三思而後行。如果沒有投資理財的能力,或擔心自己意志力薄弱存不住錢,那麼郵局的幾年期定存是好選擇,強迫自己儲蓄才不會把錢亂花掉。總而言之,設法開源和節流,錢才會留在你身邊。 用「夢幻價格」買到理想好屋 先查「實價登錄」,了解周邊行情再看屋,才不會當冤大頭   如今網路便捷,要了解房屋行情的管道相當多,包括內政部地政司的不動產交易實價登錄網站(https://clir.land.moi.gov.tw/CAP/)、各家房仲業者的公司網站,都可以查到區域成交行情。 ◎不老實申報將吃上罰鍰,別心存僥倖   有些人會懷疑,實價登錄網站真的能順利執行嗎?假以時日進行宣導,是可行的。根據「實價登錄地政三法」,辦竣所有權移轉登記30日內,必須申報登錄土地及建物成交案件實際資訊;如果透過代書或不動產房仲業者,這兩者有申報登錄的義務;若未透過這兩者,由買方負責申報。違反者會被處以3至15萬元罰鍰。   區域行情可幫助我們了解該地區的主力物件是哪些類型,用點心留意,甚至可以察覺物件的銷售速度、平均單價等。建立這些概念後再去看屋,就不會被銷售人員牽著鼻子走。 學著看謄本,判斷屋主當初的購入成本   看到喜歡的房子別衝動出價,不妨冷靜判斷,屋主究竟是自住客還是投資客,對方當初買下這間房子大約是多少錢。這些證據哪裡來呢?與其聽屋主或仲介業者的說法,不如學著看謄本找線索吧!   透過房仲業者看屋,你可以要求對方提供房屋謄本讓你查閱;如果屋主是自售,你可以上地政資訊e點通網站(http://ttt.land.net.tw/)做線上申請,這是公開資料可供查詢,但需要付費。 ◎謄本上透露的資訊:屋主是否為投資客、購入總價多少   房屋謄本上有很多訊息,包括建物地址、總面積、建材、建築完成日期、附屬建物面積(如陽台)、公設持分、權利範圍等。如果登記日期和出售日期很接近,屋主是投資客的機率就很高;投資客容易因資金調度或為了避稅而急於拋售,自然產生較大的議價空間。此外,如果建物所有權的權利範圍不是「全部」,就表示還有其他持有人,這時就要留意會不會有糾紛。   建物謄本上的「他項權利部」,上頭會註明擔保債權總金額(見28頁)。銀行的習慣通常是把貸款金額乘以1.2倍來做設定,如果謄本上的擔保債權總金額是1200萬,1200萬÷1.2=1000萬,這就是屋主當初向銀行貸款的真正額度。   目前銀行普遍願意貸出房價的七成,以1000萬÷0.7=1429萬,這大約就是屋主當初購入的房屋總價。 和管理員聊聊天,有助於了解鄰居   千金難買好鄰居,如果左鄰右舍住了特異份子,或難以相處,住起來絕不會愉快。   如果你有投資理財頭腦,初期可購買便宜穩健的股票,等存到多一點錢,再改買穩健但獲利較高的股票。打會也是很多人會做的事,我常開玩笑:如果會被倒,叫投資;如果不會被倒,叫儲蓄。投資本就有風險,請三思而後行。如果沒有投資理財的能力,或擔心自己意志力薄弱存不住錢,那麼郵局的幾年期定存是好選擇,強迫自己儲蓄才不會把錢亂花掉。總而言之,設法開源和節流,錢才會留在你身邊。 用「夢幻價格」買到理想好屋 先查「實價登錄」,了解周邊行情再看屋,才不會當冤大頭   如今網路便捷,要了解房屋行情的管道相當多,包括內政部地政司的不動產交易實價登錄網站(https://clir.land.moi.gov.tw/CAP/)、各家房仲業者的公司網站,都可以查到區域成交行情。 ◎不老實申報將吃上罰鍰,別心存僥倖   有些人會懷疑,實價登錄網站真的能順利執行嗎?假以時日進行宣導,是可行的。根據「實價登錄地政三法」,辦竣所有權移轉登記30日內,必須申報登錄土地及建物成交案件實際資訊;如果透過代書或不動產房仲業者,這兩者有申報登錄的義務;若未透過這兩者,由買方負責申報。違反者會被處以3至15萬元罰鍰。   區域行情可幫助我們了解該地區的主力物件是哪些類型,用點心留意,甚至可以察覺物件的銷售速度、平均單價等。建立這些概念後再去看屋,就不會被銷售人員牽著鼻子走。 學著看謄本,判斷屋主當初的購入成本   看到喜歡的房子別衝動出價,不妨冷靜判斷,屋主究竟是自住客還是投資客,對方當初買下這間房子大約是多少錢。這些證據哪裡來呢?與其聽屋主或仲介業者的說法,不如學著看謄本找線索吧!   透過房仲業者看屋,你可以要求對方提供房屋謄本讓你查閱;如果屋主是自售,你可以上地政資訊e點通網站(http://ttt.land.net.tw/)做線上申請,這是公開資料可供查詢,但需要付費。 ◎謄本上透露的資訊:屋主是否為投資客、購入總價多少   房屋謄本上有很多訊息,包括建物地址、總面積、建材、建築完成日期、附屬建物面積(如陽台)、公設持分、權利範圍等。如果登記日期和出售日期很接近,屋主是投資客的機率就很高;投資客容易因資金調度或為了避稅而急於拋售,自然產生較大的議價空間。此外,如果建物所有權的權利範圍不是「全部」,就表示還有其他持有人,這時就要留意會不會有糾紛。   建物謄本上的「他項權利部」,上頭會註明擔保債權總金額(見28頁)。銀行的習慣通常是把貸款金額乘以1.2倍來做設定,如果謄本上的擔保債權總金額是1200萬,1200萬÷1.2=1000萬,這就是屋主當初向銀行貸款的真正額度。   目前銀行普遍願意貸出房價的七成,以1000萬÷0.7=1429萬,這大約就是屋主當初購入的房屋總價。 和管理員聊聊天,有助於了解鄰居   千金難買好鄰居,如果左鄰右舍住了特異份子,或難以相處,住起來絕不會愉快。   看到喜歡的房子別衝動出價,不妨冷靜判斷,屋主究竟是自住客還是投資客,對方當初買下這間房子大約是多少錢。這些證據哪裡來呢?與其聽屋主或仲介業者的說法,不如學著看謄本找線索吧!   透過房仲業者看屋,你可以要求對方提供房屋謄本讓你查閱;如果屋主是自售,你可以上地政資訊e點通網站(http://ttt.land.net.tw/)做線上申請,這是公開資料可供查詢,但需要付費。 ◎謄本上透露的資訊:屋主是否為投資客、購入總價多少   房屋謄本上有很多訊息,包括建物地址、總面積、建材、建築完成日期、附屬建物面積(如陽台)、公設持分、權利範圍等。如果登記日期和出售日期很接近,屋主是投資客的機率就很高;投資客容易因資金調度或為了避稅而急於拋售,自然產生較大的議價空間。此外,如果建物所有權的權利範圍不是「全部」,就表示還有其他持有人,這時就要留意會不會有糾紛。   建物謄本上的「他項權利部」,上頭會註明擔保債權總金額(見28頁)。銀行的習慣通常是把貸款金額乘以1.2倍來做設定,如果謄本上的擔保債權總金額是1200萬,1200萬÷1.2=1000萬,這就是屋主當初向銀行貸款的真正額度。   目前銀行普遍願意貸出房價的七成,以1000萬÷0.7=1429萬,這大約就是屋主當初購入的房屋總價。 和管理員聊聊天,有助於了解鄰居   千金難買好鄰居,如果左鄰右舍住了特異份子,或難以相處,住起來絕不會愉快。   看屋時,建議和管理員聊一聊,看看對方是否穿著整齊,同時打聽一下該棟住戶多數是什麼背景、作息是否正常(以免半夜有人練團或打麻將),順道看看社區的公布欄(若勸說大家請勿亂丟垃圾,則表示有人亂丟垃圾)、管理費缺繳名單(若缺繳戶數很多,代表管委會和住戶素質都不妙),並看看樓梯間是否乾淨明亮。如果這一關沒有通過你的標準,建議取消議價,換個社區吧! 找出實際坪數:總坪數裡含多少公設比   房屋每坪單價,就是總價除以坪數嗎?如果這麼想,冤大頭就當定了。在總坪數裡,必僅需要了解公設比例,更要知道建商將哪些設施直接估算為坪數。   以公設來說,大公通常是指樓梯間、配電室、機房、門廳、走道、蓄水池等全體住戶都可能用到的公共設施;小公通常是指各樓層的電梯間、樓梯間、走道等同樓層住戶會用到的公共設施。整體來說,「有蓋」的幾乎都會算入公設比,目前公寓的公設約6%至10%,大樓的公設約20%至40%;尤其新建築法規從消防安全的角度考量,要求11層樓以上的大樓需有2支逃生梯,以避免失火時的煙囪效應,如此一來,公設難以避免地幾乎全在30%以上。 ◎特別提醒:你買的車位划算嗎?   過去不少屋主習慣將車位灌入權狀坪數中,不過這樣會造成單價拉低的錯覺。因此計算時一定要把車位拉出來單獨計算,比較不會失真。   據我所知,台北市很多建商將坡道車位以10至12坪來計算,中南部建商則常以8至9坪來計算,這是很弔詭的算法,其實並不公平。   舉例來說,假設你以1200萬購買40坪(含10坪車位),看似每坪單價30萬。   事實上,你的車位價值大約200萬,計算每坪單價時,應該以(1200萬-200萬)÷(40坪-10坪)=每坪33.3萬。   再者,頂樓加蓋和露台也應單獨計算,其單價通常是每坪單價的三分之一。如果房屋行情每坪45萬,那10坪露台只值45萬÷3×10坪=150萬;如果外加20坪頂樓加蓋,就是45萬÷3×20坪=300萬。議價時,一定要把這些灌水地雷找出來。 從周遭環境找尋缺點,做為殺價的根據   房子的缺點往往是殺價的根據,每個人在乎的事情不同,這些缺點如果連你自己都受不了,就千萬別出價;反之如果不介意,不妨稍做記錄,請屋主酌情降價。 ◎留意房屋周遭的「嫌惡設施」和「風水」,殺價有憑據   有幾種風水問題是國人很介意的,例如面對高架橋的「攔腰煞」、馬路正對大門的「路沖」、窗戶望出去是「夜總會」等,殺價幅度絕對很大。   此外,如果住家附近有高壓電塔、加油站、瓦斯槽、殯儀館、焚化爐、飛機場等,就是嚴重的嫌惡設施,幾乎都得降個一、二成。   有捷運的房子在交通條件上往往是加分的,但有兩種情況會變扣分:     (一)捷運只經過卻沒設站,每天被吵昏頭,想搭車卻得走老遠。     (二)捷運軌道正好和房子高度接近,不僅飽受震動和噪音困擾,連隱私權都不保。

作者資料

徐佳馨

輔仁大學大眾傳播研究所碩士,世新大學廣電系電視組學士。 學傳播卻因緣際會來到房產業,靠著自修、上課與不斷累積的經驗值,從一平方米等於幾坪都不知道的菜鳥,到熟知房地產和政策、經濟面息息相關的脈動,與買賣當中牽涉的複雜法規。 現為住商不動產企劃研究室主任暨發言人,先探、聯合報、YAHOO房地產、Upaper捷運報專欄作家,TVBS、八大、中天、非凡、年代、東森、壹電視……等各大媒體房產節目常客。

基本資料

作者:徐佳馨 出版社:核果文化 出版日期:2013-07-25 ISBN:9789868916548 城邦書號:A3150002 規格:平裝 / 單色 / 240頁 / 14.8cm×21cm
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