買對房子，少拼20年。 好房子，會默默幫你賺100~500萬！ TVBS、東森、中天、非凡…， 各大媒體一致公認的房產專家「徐佳馨」首度出書！ 買中古屋放10年定存多賺20倍，「好宅」會自己變「豪宅」？ 買對一間房子，比找一個伴侶更重要，單身更要買房子！ 你知道如何談高貸款成數、談低利率嗎？ 最受大家信賴的房產業者徐佳馨，從一個完全不懂房市交易的門外漢，到廣受各大新聞媒體爭相採訪專業房市解答，她經常受邀雜誌專訪、東森電視台「夢想街57號」等各節目，分析各種房市走向及現況，從負債十幾萬學貸，到買房子，踏入房產叢林，她是如何辦到的？ 誰不想買房子啊？月薪三萬多，如何圓夢？沒有富爸富媽，只能靠自己的小家庭、上班族、首購族，常在房地產市場上舉步維艱、步步驚心！房子，代表了幸福的憧憬與追求，買屋應該是完成夢想，而非一輩子的負擔！面對人生最重要的一筆開銷，別傻傻交出昂貴學費，搞清楚「費用」和「需求」，才能買得安心、穩賺不賠！ 房產專家徐佳馨提出了現在年輕人要建立的兩個觀念：（1）買屋、換屋是主流經驗。（2）沒有自備款，休想買房子！書中列出6大在買賣房屋前最重要、最常見、也最容易忽略掉細節的問題，小老百姓該如何仔細評估自己的需求、精打細算每一筆花費、審慎選擇每一個物件？本書教你第一次買房也能挑到「會增值」的優良房屋，把自己的「好宅」變「豪宅」！ 徐佳馨以自身經驗為例，當年研究所畢業時，身上揹著十幾萬的就學貸款，且當時利率比現在高，只有第一年償還可免除利息的優惠。為了擔心白白把利息繳給銀行，她拚命存錢，靠著吐司和「永遠的榨菜肉絲麵」，以最儉省的方式熬過社會新鮮人的第一年，很快就把貸款還完，辛苦是有代價的，她形容說：「贖回自由之身，那種感覺真的很棒。」 徐佳馨表示，節省的態度一旦養成，其實並沒想像的那麼苦，包括一群好朋友在內，我們都認為把儲蓄變成習慣之後，很快就能存到人生的第一桶金；接下來你就可以靈活投入有興趣的理財計劃，好比房地產、股市或債券。她喜歡房地產，很重要的一個原因在於，房子不僅僅是投資標的或金錢，它還代表人們對於幸福的憧憬和追求。老一輩總覺得要組成家庭、養兒育女，所以得買房子才能安身立命。 2個買屋常識與潮流，你有沒有跟上？ ◎【常識1】年輕人要認清：現在沒有自備款，休想買房！ 10年前，為了鼓勵大家買房，銀行貸出的房貸成數高達9成5，甚至新屋可全額貸款，但現在的年輕人已經沒有這種時代背景，買屋前，最起碼得要準備總價3成的自備款，還得擔心銀行的放款成數是否如預期。 薪水不高是存不到錢的原因之一，但最主要的還是現代人的花費過高，愈早認清「沒有自備款無法買房」的事實，就愈能下定決心存到第一筆買房基金。 ◎【常識2】一屋到底已經過時，買屋、換屋才是主流經驗 現在已經很少有人一屋住到老，買房是根據自己當時的需求，隨著時間過去，列入考量的條件也變多：小孩上學所以搬到學區、不想花太多時間通勤所以搬到鬧區……等等，自然有換屋的需要。－下定決心存到第一筆頭期款，多看物件，審慎選擇第一間好屋，日後就能隨自己需求、毫無後顧之憂的換房！ 你現在的薪水，到底能買多少錢的房子？ ◎算一算，可以拿薪水的幾成來繳房貸？ 房市專家建議，房貸佔薪水的三分之一最剛好，而房屋總價，最好小於自備款和貸款的總額，這是為了避免日後銀行放款成數與預期不符。以下用簡單算式告訴大家，該如何計算現在的薪水能買多少錢的房子： ．3.6萬（月薪）÷3=1.3萬 ← 每月付出的貸款額 ．1.3萬÷5千×100萬（利率2%，貸款100萬，償還期限20年）=260萬 可貸260萬，有還款能力 ．180萬（自備款）＋260萬（可負擔的貸款）=440萬 建議選擇350~400萬的房子，手邊留點錢以備不時之需。同時，貸得多未必還得起，千萬別以為銀行貸款愈多愈划算！ ◎把繳房租變成繳房貸，可行嗎？ 以住在台北市的狀況，小套房月租約在1.5萬，小家庭的兩房一廳約2.5萬，若在市中心更可能高達3~4萬。如果你在思考：每個月固定在住的開銷上花同樣的錢，是不是乾脆買間房子好了？以下教你簡單計算「現在的房租可以買多少錢的房子」： ．1.5萬（房租）÷5千×100萬（利率2%，貸款100萬，償還期限20年）=300萬 如果你有一筆自備款，並向銀行貸款300萬，每個月繳1.5萬的房貸，20年後就有一間屬於自己的小套房。 ．2.5萬（房租）÷5千×100萬=500萬 如果你有一筆自備款，並向銀行貸款500萬，每個月繳2.5萬的房貸，20年後就有一間屬於自己的房子。 ◎第一次買房，就要懂得挑出「增值好房」 不是每個人在買第一間房子時都有足夠的自備款，總價、坪數、屋齡、地點，也會影響選購房子的條件。首購族買的第一間房，不一定要完全符合自己的期望，慢慢挑、仔細選一間優質小房，照顧好自己的房子，同時關注房市行情，待房價上漲，隨著自己人生中不同階段的需求，小賺之餘加上積蓄，讓一開始的好宅帶自己前進夢想豪宅！ 擔心購屋後悔？選房之前，先問自己5個問題 （1）未來十年，你想過怎樣的生活？ （2）透天、套房、公寓或大樓，你喜歡哪種類型的房屋？ （3）住宅區、鬧區？你最希望住在什麼樣的地區？ （4）你選擇和誰住得近一點？ （5）你的自備款來自何方？ 據統計，全台購屋者挑選住宅的主要考慮因素，有將近25%都是「價格」，其次是「生活機能」佔20%，「家人需求」則佔了近18%，近14%的購屋者則考慮房屋未來的「增值性」；如何用好價錢買到好的生活環境，甚至買下未來的增值空間，除了多看物件、多比較，同時增加自己的經驗值外，選擇市中心的增值空間較高，如果同樣的價錢，想買郊區、多點空間，則需要注意交通替代性和話題性：未來是否有公共建設計畫等等。 買賣房屋時，最常遇到的6大問題！看仔細才不吃虧 （1）買房子，該準備多少錢？ 準備比房屋總價3成再多一點的自備款，選擇適合自己經濟狀況的房貸類型；除了買新家具和裝潢費用之外，契稅、規費、仲介代書費、銀行申貸費用等等，找到好的代書，可以幫你把這些隱藏費用算得清清楚楚，絕不讓你手忙腳亂。 （2）看房子，該注意哪些問題？ 除了考量不同房型、新屋舊屋的優缺點之外，也要留意常被忽略的迷思的盲點：跟著捷運買，不一定就是好房保證；買屋送車位，不一定就是賺到。除此之外，選擇不同時間點看屋，可以發覺不同的狀況，避免之後有可能發生的糾紛。 （3）怎麼找到好房仲？ 品牌、經驗、口碑，這是三個評判房仲的基準，大型的全國連鎖體系是多數人的首選，不過在地長久耕耘也很重要；最怕招架不住房仲的話術，其實只要從細節去思考房屋的真實狀況，上實價登錄網站查詢，就可以知道房仲是不是真心想幫你買間好屋。 （4）簽約交屋前，如何確保自己的權益？ 清楚買屋步驟和履約保證流程，以及各階段的房仲、代書、買賣雙方作業，再次確認並檢查屋況。記住：所有的事情，都用白紙黑字寫下來才算數。房屋的產權要監督房仲與代書徹底釐清，當然，如果你是買中古屋，也要好好和賣家（原屋主）結清費用。 （5）房子怎麼賣才能穩賺不賠？ 先確認自己的房子自售有利，或者委託房仲較快？其次，買家都喜歡撿到便宜的感覺，先了解自己房子的身價，再花點小錢做一些美化及修繕，給買家好的第一印象，也讓自己有開價的優勢。 （6）如何避免8個最常見的買賣糾紛？ 買了難停的車位、繳不出貸款變違約、預售屋建商跑路、住了之後才知道是兇宅、白天晚上社區兩樣情……這些常見的買賣糾紛，該如何避免？如果真的遇上之後，該如何解決？最主要的預防方式，就是在不同時間去看屋；再決定簽約前，再花時間看看附近社區的環境。多花時間，就能避免大部分的問題！ 用夢幻價格，買到增值好屋，該怎麼做？ ◎學會看實價登錄網站和謄本 ．實價登錄網站：幫你掌握房屋的真正價值 到內政部地政司的不動產交易實價登錄網站，或各家房仲業者的公司網站，都可查到區域成交行情。實價登錄可以讓我們發現該地區的主力物件、銷售速度和平均單價，不會被銷售人員牽著鼻子走。 ．謄本透露的訊息：房屋產權、抵押狀況、屋主是否為投資客、購入總價多少 房屋謄本上有很多訊息，如果登記日期和出售日期很接近，屋主是投資客的機率就很高；投資客容易因資金調度或為了避稅而急於拋售，自然產生較大的議價空間。學會看出謄本中的房屋狀況，就能為自己議得更好的價碼。 ◎和管理員聊聊天，了解自己的鄰居 千金難買好鄰居，先打聽清楚左鄰右舍的習慣，住戶的背景，作息是否正常，樓梯間是否有人定期清掃……等等，免得搬進去之後才後悔莫及。 ◎一次砍價300萬，不如每坪議價85折 ．找出周遭環境中可殺價的根據 聽到殺價，沒有賣家會乖乖被宰，先從每坪開始議價，再從附近成交行情、屋齡、裝潢、社區內的高架橋、工廠等等嫌惡設施，爭取每坪的折扣，東折西讓下來，往往會得到你想要的成交數字。 ．態度是決定價格和優惠的關鍵 沒有一間房子是十全十美，聰明的買家會善用房屋本身條件不足處議價。雖說嫌貨才是買貨人，但千萬記住，一味的挑剔只會讓氣氛變僵，表現出自己對於買屋的誠意和對屋子的喜愛，有很大的機會獲得額外的家具，省下一筆開銷，更有可能獲得賣家自動砍價 。 【本書特色】 ◎各大媒體公認的房產專家首度出書！ 最受媒體歡迎的房市達人，教你買一間會賺錢的好房。 ◎第一次就買到增值好房祕訣大公開！ 避開新手外行容易忽略的要點，剖析投資客的看房祕訣。 ◎統整買賣房屋時最容易被忽略的6大問題，完全解答！ 關鍵6個問題，貸款、看屋、買屋流程，一本就搞懂。 ◎一次解決買賣後8大訴訟糾紛惡夢 嫌惡設施、漏水屋通通OUT！7個對策教你在看屋時避免常見糾紛。

【前言】買房子，你才有機會逆轉人生！ 【Part 1】 買房子，該準備多少錢？ ──買屋是夢想，不是負擔！精打細算買屋費用的10個問題 ◎【問題1】沒有自備款，能買房子嗎？ 　　．現在，沒自備款休想買房子！認清現況才能規劃 　　．無論如何，先存到人生第一桶金再說 　　．房子，是一種對「幸福」的憧憬和追求 　　．一屋到底已過時，買屋、換屋是主流經驗 ◎【問題2】口袋要準備多少錢，才夠付「自備款」？ 　　．總價、自備款、貸款，三者通盤考量 　　．自備款不足時，買「預售屋」是個辦法 　　．「簽約金」是會被沒收的！買賣之前務必三思 　　．姐姐、阿姨……熟識的銀行都問問，必要時請對方前來鑑價 　　．公教、五師、百大企業員工，有助爭取最低利率 　　．如果自備款很高，用「現金」和「屋況」爭取議價空間 ◎【問題3】每個月的房貸，該佔薪水的幾成？ 　　．「房貸」可佔薪資的三分之一到二分之一 　　．100萬房貸以20年償還，每月本息攤還5千 ◎【問題4】現在的薪水，可以買多少錢的房子？ 　　．挑選的房屋總價，宜小於自備款和貸款總和 　　．貸得多未必還得起，務必謹慎估算 ◎【問題5】你付的房租，可以買多少錢的房子？ 　　．想在台北市租屋？小套房1.5萬，兩房一廳2.5萬 　　．把「房租」變成「房貸」，從無殼變成有殼 　　．從小房子慢慢養起，有機會再換屋 ◎【問題6】首購族，一定要知道的房貸優惠方案 　　． 老一輩念念不忘的「勞宅貸款」已不復存在 　　．「青年安心成家購屋優惠貸款」不是年年都有 　　．「青年安心成家方案」102年起不再續辦 　　．「整合住宅補貼資源實施方案」有家庭所得限制 ◎【問題7】單身族買房，有優惠嗎？ 　　．不是歧視單身，實在是資源有限 　　．銀行不喜歡借錢給單身者，為什麼？ 　　．單身者購屋，多存些自備款有益無害 ◎【問題8】第一次就能借到高成數、低利率的關鍵？ 　　．方法1：挑選房子之前，請把自己的籌碼重算一遍 　　．方法2：透過建商和房仲業者的「熟識銀行」談高成數 　　．方法3：如果有公教身分，就是低利率的最佳保障 　　．方法4：貸到錢之後，養成和銀行聯繫的好習慣 　　．方法5：不要迷信寬限期，有時是自掘墳墓 ◎【問題9】房貸類型比一比，「本金」和「利息」該先還哪一個？ 　　．類型1：【指數型房貸】：利率波動不大，上班族適用 　　．類型2：【理財型房貸】：已還本金，可再借出 　　．類型3：【抵利型房貸】：存款可抵房貸本金 　　．類型4：【利率遞減型房貸】：多還本金換取利率減碼優惠 　　．類型5：【保障型房貸】：設定利率上限，首購族有保障 　　．類型6：【固定型房貸】：利率固定，方便長期規劃理財 　　．本金v.s利息，先還哪一種，意義大不同 ◎【問題10】除了房子總價外，有哪些隱藏費用？ 　　．費用1【契稅】：建物發生轉移時，房屋評定現值的6% 　　．費用2【規費】：房屋評定現值+土地申報現值的0.1% 　　．費用3【印花稅】：針對房屋和土地的收費 　　．費用4【代書費】：含簽約和登記，一筆約2萬元內 　　．費用5【仲介費】：買賣方加總不超過6% 　　．費用6【分攤當年度房屋稅和地價稅】：以交屋日為基準計算 　　．費用7【申辦銀行貸款的相關費用】：標準不一，記得討價還價 　　．費用8【火險和地震險保費】：關係銀行撥款，一定要辦 　　．費用9【房子修繕費】：建築基礎硬體處理不能省 ◎ 申辦房貸6大步驟，你一定要知道 　　．步驟1 【提出房貸申請】：選定最適合自己的房貸類型 　　．步驟2 【房屋估價】：根據房屋位置和狀況評定 　　．步驟3 【貸款人背景審核】：年齡大於65歲，銀行可能緊縮貸款條件 　　．步驟4 【雙方對保】：親赴銀行辦理開戶手續 　　．步驟5 【抵押權設定】：通常是貸款金額的1.2倍 　　．步驟6 【銀行撥款】：需先辦好火險與地震險 ◎一定要學！買不動產的3種節稅好方法 　　．方法1 主動辦理地價稅「自用住宅」變更，可省0.8% 　　．方法2 兩年內再次購屋，「自用住宅用地」可辦理「重購退稅」 　　．方法3「房貸利息」可做為所得稅的列舉扣除額，最高30萬 【Part 2】 看房子，該注意哪些問題？ ──網打盡不同屋齡和房型，分析6大看屋重點，怎麼挑都能放心買！ ◎　擔心購屋後悔？選房之前，先問自己5個問題 　　．問題1 未來十年，你想過怎樣的生活？ 　　．問題2 透天、套房、公寓或大樓，你喜歡哪種類型的房屋？ 　　．問題3 住宅區、鬧區？你最希望住在什麼樣的地區？ 　　．問題4 你選擇和誰住得近一點？ 　　．問題5 你的自備款來自何方？ ◎買到「會賺錢」的好宅」，3大祕訣大公開！ 　　．祕訣1 選屋最管用的三招：多看，多看，還是多看！ 　　．祕訣2 從增值角度考量，市中心比郊區具有優勢 　　．祕訣3 如果想買郊區，需注意交通替代性和話題性 ◎8招必殺技，用夢幻價格買到理想好屋 　　．絕招1 先查「實價登錄」，了解周邊行情再看屋，才不會當冤大頭 　　．絕招2 和管理員聊聊天，有助於了解鄰居 　　．絕招3 找出實際坪數，總坪數裡含多少公設比？ 　　．絕招4 挑剔和讚美都是籌碼，但請注意態度 　　．絕招5 學著看謄本，判斷屋主當初的購入成本 　　．絕招6 從周遭環境找尋缺點，做為殺價的根據 　　．絕招7 先議單價，再議總價，最後去零頭 　　．絕招8 放低姿態，有時可以皆大歡喜 ◎【分析1】買全新成屋，還是舊房子？ 　　．決定新舊之前，先釐清自己的籌碼和需求 　　．新宅vs.舊屋，兩造優缺點比一比 　　．買未成形的「重劃區新屋」，要考慮大環境發展 　　．買「高單價的精華區舊屋」，要考慮土地持分比例 　　．淡定看待都更，老房子也有它美好的一面 ◎【分析2】買預售屋是好主意嗎？有哪些優缺點？ 　　．購買預售屋的好處：自備款付款時間長&預先規劃內裝，省裝潢 　　．購買預售屋的壞處：無法掌控施工品質、工程期不定 　　．提醒1：「好建商」是購買預售屋的首要條件 　　．提醒2：所有的承諾都須化為白紙黑字 　　．提醒3：買預售屋要有履約保證機制 ◎【分析3】追著捷運線買房的2個迷思和2個定律 　　．迷思（1）：追著捷運跑，交通便利一定容易轉手？ 　　．迷思（2）：最好直接住在捷運站樓上？ 　　．定律（1）：高架式V.S地下式捷運，注意事項不同 　　．定律（2）：有捷運V.S.沒捷運，價格戰立見真章 　　．萬一買不起捷運宅，可以這樣子補救 ◎【分析4】買大樓vs.買公寓，哪個選擇比較好？ 　　．大樓的「優點」：可貸較高成數、有管委會服務 　　．大樓的「缺點」：單價高、公設多、需繳管理費 　　．公寓的「優點」：單價低、公設少，土地持分比例高 　　．公寓的「缺點」：無人負責公共事務、維修分攤吃力 　　．從稅務多寡，比較公寓和大樓的價值 ◎【分析5】法拍屋、金拍屋和銀拍屋，這些房子小老百姓能碰嗎？ 　　．認識三者的不同，掌握資訊管道 　　．購買拍賣屋，4個缺點不可不知 　　．購買拍賣屋，最大優點是便宜 　　．購買法拍屋前再次叮嚀，請注意以下6點 ◎【分析6】小車位大學問！平面vs.機械，該選哪一種？ 　　．從投資角度看，買車位未必划算 　　．「平面車位」的優點和缺點 　　．「機械車位」的優點和缺點 　　．車位沒有權狀，不能外賣 ◎學會7種看屋技巧，你也是獵屋高手！ 　　．技巧（1）：看屋時間點很重要，不同時段透露不同訊息 　　．技巧（2）：實際測量棟距，以及房子到車站或學校的距離 　　．技巧（3）：漏水是大麻煩，一定要謹慎察看 　　．技巧（4）：格局方正最討喜，房屋座向也有意義 　　．技巧（5）：把可能是「公設陷阱」的項目條列出來 　　．技巧（6）：看屋時，一定要帶的4個東西 　　．技巧（7）：看屋時，一定要做的5個動作 【Part 3】 如何選擇有良心的好房仲？ ──清楚了解自己的需求，就能看穿房仲話術，還能把握黃金殺價時機！ ◎為什麼買屋、賣屋都要找仲介？ 　　．買方需要房仲的3個理由：沒時間、找專業、有保障 　　．賣方需要房仲的2個理由：有保障、省麻煩 　　．委託房仲業者，從這3個角度思考 　　．委託房仲時，要簽專任約還是一般約 ◎找房子只能靠仲介？ 　　．這種情況可以自行找房：目標地區明確 　　．找房子之前該具備的3種本事 　　．給自行購屋者的2點建議 ◎房仲話術大揭密！4種你一定要知道的事 　　．「屋主被外派去大陸所以賣房子」－從房屋細節思考真實性 　　．「從車站走回家只要5分鐘」－自己走過一次最準 　　．「今天早上有人出價斡旋了」－冷處理，別隨之起舞 　　．「屋主開的價在這一帶算很低」－上實價登錄網站見真章 ◎除了把價格殺到底，還能為自己爭取什麼？ 　　．最後運用「樓層」和「設計弱點」再殺一次 　　．【中古屋】：殺價無望，請屋主把部分家具留下吧！ 　　．【預售屋】：可要求更多！約定好的全部寫進合約中 　　．【新成屋】：最後幾間餘屋可以要求樣品屋家具贈送 ◎買房子有黃金時段嗎？把握這2種情況下的議價空間！ 　　．建案初期為營造熱銷，議價較有希望 　　．新成屋代銷即將結束，最後幾戶便宜賣 【Part 4】 掌握簽約、交屋前「絕不吃虧」的4個要點 ──合約要載明，費用要清楚，就能避免交屋後發生的各種糾紛。 ◎看懂買屋流程圖，讓你輕鬆掌握全局！ 　　．買屋須經過的步驟 　　．履約保證流程說明 　　．房仲、代書及買賣雙方各階段作業 ◎【要點1】「成屋買賣定型化契約」，一定要簽 　　．成屋買賣定型化契約應記載6個事項 　　．成屋買賣定型化契約不得記載7個事項 　　．建商須以書面列清，讓訊息更加透明化 ◎【要點2】議價簽約之前，務必要確認的5件事 　　．確認（1）：不會買到海砂屋 　　．確認（2）：不會買到輻射屋 　　．確認（3）：不會買到凶宅 　　．確認（4）：事先打聽社區規範 　　．確認（5）：看屋時檢查這些施工品質 ◎【要點3】議價和簽約前，不可忽視的5項權益 　　．權益（1）：決定簽要約書或付斡旋金 　　．權益（2）：絕對不為任何理由放棄合約審閱期 　　．權益（3）：監督房仲和代書徹底落實「產權調查」 　　．權益（4）：事先打聽清楚可能會產生哪些費用 　　．權益（5）：簽本票時要注意的事情 ◎【要點4】交屋時做對5件事，免除日後糾紛 　　．確認（1） ：銀行撥款時間和金額 　　．確認（2）：再次檢查「風火水電光」5大屋況 　　．確認（3）：交接權狀和鑰匙要確實 　　．確認（4）：核算該與賣方分攤的費用明細 　　．確認（5）： 核算代書與房仲經手的開支和服務費 【Part 5】留意3個細節，第一次賣屋就上手 ◎【細節1】 從賣屋立場，專任約和一般約哪個好？ 　　．這些情況下，還是委託給仲介吧！ 　　．若選一般約，要小心別一屋二賣 　　．若選專任約，別忘了要求廣告程度 　　．物件愈具特殊性，愈適合專任約 ◎【細節2】一定要做！為房子增值的6件事 　　．行動（1）：了解市場行情，開價既有利又合理 　　．行動（2）：提出想法，協助房仲找到介紹切入點 　　．行動（3）：事先做些簡單的美化，增強價值 　　．行動（4）：進行修繕，找有保固的公司來做 　　．行動（5）：展開帶看前，把敏感的東西先移除 　　．行動（6）：提供承諾，必要時願做履約保證 ◎【細節3】簽約交屋之際，賣方要注意的5件事 　　．注意（1）：約定房屋價金的付款方式和期限 　　．注意（2）：事先詢問代書有關土地增值稅 　　．注意（3）：很多人不了解重購退稅和奢侈稅 　　．注意（4）：選擇如何申報財產交易所得稅 　　．注意（5）：合約寫得愈清楚，交屋時糾紛愈少 ◎不想委託仲介，先確認房屋的自售條件 　　．條件（1）：符合這4個不想委託房仲賣屋的主因嗎？ 　　．條件（2）：2大自售房屋常循的管道，對你來說可行嗎？ 　　．條件（3）：給自售者的4點建議，想清楚再行動 【Part 6】避免8個常見糾紛，別讓新屋美夢變訴訟噩夢！ ──買屋途中停看聽，7個方法讓你買得安心，住得開心！ ◎【案例1】花大錢買了停車位，停進去卻打不開門！ 　　．好火大！車位過於狹窄，只有紙片人才能用 　　．【對策】要求試停，合約上要求保證車位大小 　　．注意（1）：車位被灌入總坪數，形成低單價的假象 　　．注意（2）：算一算，你到底花了多少錢買車位？ ◎【案例2】貸款未達預期成數，沒錢履約變成違約！ 　　．好無奈！銀行評鑑後貸款成數未達預期，打碎成家夢 　　．【對策】請於合約中加註「萬一貸款成數不足……」 　　．【注意】當建商說「銀行不肯貸的部分我借你」 ◎【案例3】預售屋建商跑路，或是錢給了大半，拖拖拉拉交不了屋 　　．好火大！訂婚前買的房子，孩子要上學了還沒蓋好 　　．【對策】：履約保證保障消費者，「建商跑路」糾紛降低 ◎【案例4】屋主只准晚上看屋，過戶後卻發現…… 　　．好可怕！白天看屋，居然看見「另一個世界」 　　．注意（1）：光天化日之下，你能看得更清楚 　　．注意（2）：晚上看屋，無法察覺採光是否良好 ◎【案例5】白天看起來是安靜社區，晚上卻成夜市和茶店？ 　　．好無奈！交屋後才曉得，每週有三天樓下是夜市 　　．好無奈！白天是安靜社區，晚上竟暗藏春色 　　．【對策】多花時間，每個時段都去看看 ◎【案例6】陽台上的白襯衫，為什麼經常髒髒的？ 　　．好無奈！買新房子後，白襯衫都得送洗 　　．【注意】你的不在意，可能讓房子日後找不到新買主 　　．【對策】嫌惡設施人人厭，將來可能得加註 ◎【案例7】誰都不想買出過事的房子！買到凶宅怎麼辦？ 　　．好火大！指明「不要死過人的房子」，卻把凶宅賣給我！ 　　．【對策】：「不要死過人的房子」，買新成屋較保險 ◎【案例8】遇到詐騙型房仲，只能自認倒楣？ 　　．好無奈！付了斡旋金之後，房仲竟然消失了！ 　　．【注意】賣方、買方，都有可能是山寨版！ 　　．【對策】：確保權益，簽約、付款最好在房仲公司進行 【結語】買賣房屋的真正價值，在於人與人的情感互動，不只是金錢

　　 　　◎踏進房產業，是我人生意料之外的旅程 　　說起來，我也算是走投無路才來到這行的。那時前東家出了點狀況，風聲鶴唳之下，想想留下來可能比走出去還要慘，仗著青春年少，二話不說就遞了辭呈開始找工作。 　　只是沒料到工作還找得挺久的，讓找工作少有吃鱉的我也慌了起來。回頭看，也許老天爺是要磨一磨我的氣盛，不然可能早就換了工作，也不會有以後的故事了。 　　◎沒賣過一間房子，卻被錄取了 　　也許是和這行業有緣吧，加上住商不動產也挺有膽子的，眾多履歷之中選了沒相關經驗的我進來，說實話，當時心中並無鴻鵠之志，單純不過就是補足職場地圖上還欠缺的公關資歷，與混一口飯吃。這一路走來，從剛開始連一平方米等於幾坪都不知道的菜鳥，到現在能多少給朋友一點建議，應該歸功我的師父──林倩小姐，感恩她的高EQ與高IQ，和無私的傾囊相授，得以穩穩踏出第一步。 　　◎賣了老房子，買了新家，才知道這行學問大 　　房地產真的博大精深，看似入手容易，著實有它複雜之處。其一，做為金融產品與資金配置的要角，房地產並不遺世獨立，而與政策、經濟等面向息息相關。 　　房地產的複雜之二是，涵蓋法規極多，對於一個非本科的門外漢來說，能夠一窺這領域堂奧，不只要用功，還得有貴人，除了進修，更多虧住商夥伴和同業朋友們的協助與不藏私，加上後來賣了舊房子，買了新家，有了實務經驗後，對買賣交易才有概念，而親友與記者們包含房客自殺、祖產分配不均、夫妻撕破臉、都市更新等種種疑難雜症，和業內流傳的江湖奇案等等外界聽不到的故事，在一次次交流中，讓我有了更多的體悟與累積，也多虧我的工作內容得要快速消化，言簡意賅的陳述給媒體朋友，一來一往之間，快速累積經驗值。 　　◎感恩每一位給我舞台的貴人 　　這本書能夠付梓，最要感謝的是核果文化出版社，畢竟市場多的是比我資深的前輩，比起來我頂多是個小朋友，也還好他們的耐心與誠意，讓我有勇氣可以做不一樣的事情，此外，感恩住商的吳耀焜董事長，與陳錫琮總經理的授權與支持，用公司30多年的資源全力支援這一切，因為，我知道不是每一位老闆都有那麼大的度量。 　　最後，感恩大家的愛護與包容，希望本書可以協助讀者在買賣房屋的過程中，平安且圓滿。

　　議價是一種心理戰，通常直接砍低總價的策略很難奏效，不妨改議單價。 ◎直接砍價300萬，不如每坪講價8～85折 　　舉例來說，1500萬買30坪房子和1個10坪車位，如果直接出價1200萬，屋主一聽被砍300萬，不及思考就會拒絕。這時若回頭討論每坪單價，或把車位價格提出來討論，例如車位很小，兩面都有柱子很難停（當然也要謙稱自己技術不好），再說你朋友買的大車位是180萬，請屋主打85折，用150萬賣給你一個難停的小車位，應該不算過分吧？ 　　接著討論附近新大樓行情，平均每坪45萬，而這棟屋齡已超過10年，打8折一坪36萬算公道吧？一旦對方接受每坪36萬，36萬×30坪+車位150萬=1230萬。 　　你可以反應裝潢已經老舊，得花錢重新整修，請屋主幫幫忙再給個優惠吧！透過這樣分層議價，最後把零頭去掉，至少能以1200萬或更低價格成交。 放低姿態，有時可以皆大歡喜 　　「誠意」是最好的溝通方式。如果你真的很喜歡這間房子，覺得賣方也很有友善，何不誠懇地告訴對方，你有多喜愛他的房子，並分析自身經濟能力的極限，有時反而能打動賣方。我曾見過買方以哀兵政策，列出自己能籌出和負擔得起的貸款額度，最後賣方果真高抬貴手，歡歡喜喜成交了，還把一些家具、電器都送給買方。 「一間好房子，勝過一個好伴侶」，單身更要買房子 　　現代人普遍晚婚、晚生子，有些人甚至抱定單身主義，買房子的需求明顯改變了，婚前就適合展開買屋計畫。很多時候，我們是為了錨定自己的心、規劃未來人生，所以尋尋覓覓，找一處適合自己的「家」，哪怕這個「家」的成員只有你自己，So what？單身還是可以買屋啊！有些人甚至主張「有個好房子，勝過一個好伴侶」呢！等你決定邁入婚姻、孕育下一代，你會產生新的思維，諸如交通便捷、生活機能、學區優劣等需求可能一一出現……屆時也許就是換屋的好時機。 一屋到底已過時，買屋、換屋是主流經驗 　　要知道，買屋、換屋已成為現代人的主流經驗，很少人能夠一間房子從年輕住到老，一屋到底的想法已經過時；這個心態愈早建立，對年輕人愈有利。 　　無論是透過跳槽、增進個人的專業職能來加薪，或是妥善運用年終獎金或紅利，這些都是存錢買屋的好起點，只要下定決心，隨時都是好的開始。 你的房租，可以買多少錢的房子？ 把「房租」變成「房貸」，從無殼變成有殼 　　租金居高不下，租賃保障卻不甚完美，很多無殼蝸牛不禁思考：與其每個月繳房租，動輒居無定所，要不要把租金變成房貸，乾脆買間房子算了？ 　　假如你有這個打算，我們何不試算看看，你所繳的房租究竟可換成多少房貸？ 　　前篇提及，以房貸利率2%為例，貸款100萬的償還年限若為20年，每月需攤還本息5千元。我們以月租1.5萬的單身者，以及月租2.5萬的小家庭為例進行試算。 ◎單身者，在台北市區租小套房 　　1.5萬（房租）÷5千×100萬=300萬 　　 　　￠如果你有一筆自備款，並向銀行貸款300萬，每個月繳交1.5萬的房貸，20年後，你就會有一間屬於自己的小套房。 ◎小家庭，租兩房一廳 　　2.5萬（房租）÷5千×100萬=500萬 　　￠如果你們有一筆自備款，並向銀行貸款500萬，每個月繳交2.5萬的房貸，20年後，你們就會有一間屬於自己的房子。 從小房子慢慢養起，有機會再換屋 　　當然，你所存的自備款多寡影響選購房子的條件，包括總價、坪數、屋齡、地點等。重點是，拿出決心和方法去存第一筆頭期款，你的購屋夢才有機會實現。 　　我的一對好友很年輕就結婚了，他們的人生規劃裡包括擁有自己的房子。夫妻倆有共同目標，認真存錢，絲毫不以為苦，儘管在台北市工作，買的第一間房子卻是位在桃園市的小套房。透過長期關注房市行情，同時好好照顧自己的小屋，當房價上揚時，他們把握機會賣屋，小賺之餘加上新的積蓄，開始把房子換到新北市、台北市，幾次之後，小屋慢慢換成大屋，如今，他們在台北市麗水街有間三房兩廳的溫馨公寓。 　　請不必太過羨慕，他們所做的，不過是養成儲蓄的好習慣，從小房子慢慢養起，以及把握時機換屋──這樣的經驗，你也可以成功複製。 買不買屋是選擇問題，沒有對錯 　　在此舉個不同的例子與大家分享。我有位客戶寧可月付10萬元房租，也不願買房子。他的理由是：「要住這種等級的房子，我得花2億才能買到。2億，我可以做多少投資啊！何必把錢套在這裡？」 　　很多人不買房子，是因為可以把購屋資金挪去做更好的運用，只要經過深思熟慮，絕對OK！但我想提醒大家：如果房子月租2.5萬，買屋需付房貸4.5萬，當你選擇只租不買時，請把省下來的2萬元拿去投資或儲蓄，而不是吃喝玩樂花光光，否則幾年過去，什麼都沒留住就很可惜。 　　買房子是人生大事，它不僅彰顯經濟力，還代表著個人價值觀。儘管我投身房仲業界工作多年，我依然常告訴客戶和朋友：「買或不買，沒有對錯，只是選擇問題。」 你的自備款來自何方？ 　　房子是高價產品，有能力、有意願花多少錢買屋，得精打細算。Part 1已教大家如何計算自己負擔得起的總價和房貸，在此我們要討論的是自備款，其3大來源通常是──儲蓄、投資和向家人借；最後一項難以強求，請將重點放在前兩項。 ◎一份薪水不夠，接案兼差籌到3成自備款 　　買屋至少應準備三成的自備款，這筆錢，多數人花3至5年存下來。假設你打算用3年存100萬，代表每年要存34萬，每月要存2.8萬，在此基礎下進行規劃。 光靠一份薪水可能存不了這麼多，這時得靠兼差或投資理財來達成。 　　利用私人時間去兼差是增加收入來源的做法，若能憑藉自身專業能力去接案（前提是不違反公司規定），既增加收入又能累積經歷，是相當不錯的選擇；或做些與平日工作不同的差事，例如到餐廳端盤子、到安親班幫忙帶小孩、當家教等。 　　但請留意：兼差時絕不要接觸有爭議的場合，哪怕你負責的工作再單純也不行。 ◎穩健理財，強迫自己儲蓄 　　如果你有投資理財頭腦，初期可購買便宜穩健的股票，等存到多一點錢，再改買穩健但獲利較高的股票。打會也是很多人會做的事，我常開玩笑：如果會被倒，叫投資；如果不會被倒，叫儲蓄。投資本就有風險，請三思而後行。如果沒有投資理財的能力，或擔心自己意志力薄弱存不住錢，那麼郵局的幾年期定存是好選擇，強迫自己儲蓄才不會把錢亂花掉。總而言之，設法開源和節流，錢才會留在你身邊。 用「夢幻價格」買到理想好屋 先查「實價登錄」，了解周邊行情再看屋，才不會當冤大頭 　　如今網路便捷，要了解房屋行情的管道相當多，包括內政部地政司的不動產交易實價登錄網站（https://clir.land.moi.gov.tw/CAP/）、各家房仲業者的公司網站，都可以查到區域成交行情。 ◎不老實申報將吃上罰鍰，別心存僥倖 　　有些人會懷疑，實價登錄網站真的能順利執行嗎？假以時日進行宣導，是可行的。根據「實價登錄地政三法」，辦竣所有權移轉登記30日內，必須申報登錄土地及建物成交案件實際資訊；如果透過代書或不動產房仲業者，這兩者有申報登錄的義務；若未透過這兩者，由買方負責申報。違反者會被處以3至15萬元罰鍰。 　　區域行情可幫助我們了解該地區的主力物件是哪些類型，用點心留意，甚至可以察覺物件的銷售速度、平均單價等。建立這些概念後再去看屋，就不會被銷售人員牽著鼻子走。 學著看謄本，判斷屋主當初的購入成本◎穩健理財，強迫自己儲蓄◎穩健理財，強迫自己儲蓄 　　如果你有投資理財頭腦，初期可購買便宜穩健的股票，等存到多一點錢，再改買穩健但獲利較高的股票。打會也是很多人會做的事，我常開玩笑：如果會被倒，叫投資；如果不會被倒，叫儲蓄。投資本就有風險，請三思而後行。如果沒有投資理財的能力，或擔心自己意志力薄弱存不住錢，那麼郵局的幾年期定存是好選擇，強迫自己儲蓄才不會把錢亂花掉。總而言之，設法開源和節流，錢才會留在你身邊。 用「夢幻價格」買到理想好屋 先查「實價登錄」，了解周邊行情再看屋，才不會當冤大頭 　　如今網路便捷，要了解房屋行情的管道相當多，包括內政部地政司的不動產交易實價登錄網站（https://clir.land.moi.gov.tw/CAP/）、各家房仲業者的公司網站，都可以查到區域成交行情。 ◎不老實申報將吃上罰鍰，別心存僥倖 　　有些人會懷疑，實價登錄網站真的能順利執行嗎？假以時日進行宣導，是可行的。根據「實價登錄地政三法」，辦竣所有權移轉登記30日內，必須申報登錄土地及建物成交案件實際資訊；如果透過代書或不動產房仲業者，這兩者有申報登錄的義務；若未透過這兩者，由買方負責申報。違反者會被處以3至15萬元罰鍰。 　　區域行情可幫助我們了解該地區的主力物件是哪些類型，用點心留意，甚至可以察覺物件的銷售速度、平均單價等。建立這些概念後再去看屋，就不會被銷售人員牽著鼻子走。 學著看謄本，判斷屋主當初的購入成本 　　看到喜歡的房子別衝動出價，不妨冷靜判斷，屋主究竟是自住客還是投資客，對方當初買下這間房子大約是多少錢。這些證據哪裡來呢？與其聽屋主或仲介業者的說法，不如學著看謄本找線索吧！ 　　透過房仲業者看屋，你可以要求對方提供房屋謄本讓你查閱；如果屋主是自售，你可以上地政資訊e點通網站（https://ttt.land.net.tw/）做線上申請，這是公開資料可供查詢，但需要付費。 ◎謄本上透露的資訊：屋主是否為投資客、購入總價多少 　　房屋謄本上有很多訊息，包括建物地址、總面積、建材、建築完成日期、附屬建物面積（如陽台）、公設持分、權利範圍等。如果登記日期和出售日期很接近，屋主是投資客的機率就很高；投資客容易因資金調度或為了避稅而急於拋售，自然產生較大的議價空間。此外，如果建物所有權的權利範圍不是「全部」，就表示還有其他持有人，這時就要留意會不會有糾紛。 　　建物謄本上的「他項權利部」，上頭會註明擔保債權總金額（見28頁）。銀行的習慣通常是把貸款金額乘以1.2倍來做設定，如果謄本上的擔保債權總金額是1200萬，1200萬÷1.2=1000萬，這就是屋主當初向銀行貸款的真正額度。 　　目前銀行普遍願意貸出房價的七成，以1000萬÷0.7=1429萬，這大約就是屋主當初購入的房屋總價。 和管理員聊聊天，有助於了解鄰居 　　千金難買好鄰居，如果左鄰右舍住了特異份子，或難以相處，住起來絕不會愉快。 　　如果你有投資理財頭腦，初期可購買便宜穩健的股票，等存到多一點錢，再改買穩健但獲利較高的股票。打會也是很多人會做的事，我常開玩笑：如果會被倒，叫投資；如果不會被倒，叫儲蓄。投資本就有風險，請三思而後行。如果沒有投資理財的能力，或擔心自己意志力薄弱存不住錢，那麼郵局的幾年期定存是好選擇，強迫自己儲蓄才不會把錢亂花掉。總而言之，設法開源和節流，錢才會留在你身邊。 用「夢幻價格」買到理想好屋 先查「實價登錄」，了解周邊行情再看屋，才不會當冤大頭 　　如今網路便捷，要了解房屋行情的管道相當多，包括內政部地政司的不動產交易實價登錄網站（https://clir.land.moi.gov.tw/CAP/）、各家房仲業者的公司網站，都可以查到區域成交行情。 ◎不老實申報將吃上罰鍰，別心存僥倖 　　有些人會懷疑，實價登錄網站真的能順利執行嗎？假以時日進行宣導，是可行的。根據「實價登錄地政三法」，辦竣所有權移轉登記30日內，必須申報登錄土地及建物成交案件實際資訊；如果透過代書或不動產房仲業者，這兩者有申報登錄的義務；若未透過這兩者，由買方負責申報。違反者會被處以3至15萬元罰鍰。 　　區域行情可幫助我們了解該地區的主力物件是哪些類型，用點心留意，甚至可以察覺物件的銷售速度、平均單價等。建立這些概念後再去看屋，就不會被銷售人員牽著鼻子走。 學著看謄本，判斷屋主當初的購入成本 　　看到喜歡的房子別衝動出價，不妨冷靜判斷，屋主究竟是自住客還是投資客，對方當初買下這間房子大約是多少錢。這些證據哪裡來呢？與其聽屋主或仲介業者的說法，不如學著看謄本找線索吧！ 　　透過房仲業者看屋，你可以要求對方提供房屋謄本讓你查閱；如果屋主是自售，你可以上地政資訊e點通網站（https://ttt.land.net.tw/）做線上申請，這是公開資料可供查詢，但需要付費。 ◎謄本上透露的資訊：屋主是否為投資客、購入總價多少 　　房屋謄本上有很多訊息，包括建物地址、總面積、建材、建築完成日期、附屬建物面積（如陽台）、公設持分、權利範圍等。如果登記日期和出售日期很接近，屋主是投資客的機率就很高；投資客容易因資金調度或為了避稅而急於拋售，自然產生較大的議價空間。此外，如果建物所有權的權利範圍不是「全部」，就表示還有其他持有人，這時就要留意會不會有糾紛。 　　建物謄本上的「他項權利部」，上頭會註明擔保債權總金額（見28頁）。銀行的習慣通常是把貸款金額乘以1.2倍來做設定，如果謄本上的擔保債權總金額是1200萬，1200萬÷1.2=1000萬，這就是屋主當初向銀行貸款的真正額度。 　　目前銀行普遍願意貸出房價的七成，以1000萬÷0.7=1429萬，這大約就是屋主當初購入的房屋總價。 和管理員聊聊天，有助於了解鄰居 　　千金難買好鄰居，如果左鄰右舍住了特異份子，或難以相處，住起來絕不會愉快。 　　看到喜歡的房子別衝動出價，不妨冷靜判斷，屋主究竟是自住客還是投資客，對方當初買下這間房子大約是多少錢。這些證據哪裡來呢？與其聽屋主或仲介業者的說法，不如學著看謄本找線索吧！ 　　透過房仲業者看屋，你可以要求對方提供房屋謄本讓你查閱；如果屋主是自售，你可以上地政資訊e點通網站（https://ttt.land.net.tw/）做線上申請，這是公開資料可供查詢，但需要付費。 ◎謄本上透露的資訊：屋主是否為投資客、購入總價多少 　　房屋謄本上有很多訊息，包括建物地址、總面積、建材、建築完成日期、附屬建物面積（如陽台）、公設持分、權利範圍等。如果登記日期和出售日期很接近，屋主是投資客的機率就很高；投資客容易因資金調度或為了避稅而急於拋售，自然產生較大的議價空間。此外，如果建物所有權的權利範圍不是「全部」，就表示還有其他持有人，這時就要留意會不會有糾紛。 　　建物謄本上的「他項權利部」，上頭會註明擔保債權總金額（見28頁）。銀行的習慣通常是把貸款金額乘以1.2倍來做設定，如果謄本上的擔保債權總金額是1200萬，1200萬÷1.2=1000萬，這就是屋主當初向銀行貸款的真正額度。 　　目前銀行普遍願意貸出房價的七成，以1000萬÷0.7=1429萬，這大約就是屋主當初購入的房屋總價。 和管理員聊聊天，有助於了解鄰居 　　千金難買好鄰居，如果左鄰右舍住了特異份子，或難以相處，住起來絕不會愉快。 　　看屋時，建議和管理員聊一聊，看看對方是否穿著整齊，同時打聽一下該棟住戶多數是什麼背景、作息是否正常（以免半夜有人練團或打麻將），順道看看社區的公布欄（若勸說大家請勿亂丟垃圾，則表示有人亂丟垃圾）、管理費缺繳名單（若缺繳戶數很多，代表管委會和住戶素質都不妙），並看看樓梯間是否乾淨明亮。如果這一關沒有通過你的標準，建議取消議價，換個社區吧！ 找出實際坪數：總坪數裡含多少公設比 　　房屋每坪單價，就是總價除以坪數嗎？如果這麼想，冤大頭就當定了。在總坪數裡，必僅需要了解公設比例，更要知道建商將哪些設施直接估算為坪數。 　　以公設來說，大公通常是指樓梯間、配電室、機房、門廳、走道、蓄水池等全體住戶都可能用到的公共設施；小公通常是指各樓層的電梯間、樓梯間、走道等同樓層住戶會用到的公共設施。整體來說，「有蓋」的幾乎都會算入公設比，目前公寓的公設約6%至10%，大樓的公設約20%至40%；尤其新建築法規從消防安全的角度考量，要求11層樓以上的大樓需有2支逃生梯，以避免失火時的煙囪效應，如此一來，公設難以避免地幾乎全在30%以上。 ◎特別提醒：你買的車位划算嗎？ 　　過去不少屋主習慣將車位灌入權狀坪數中，不過這樣會造成單價拉低的錯覺。因此計算時一定要把車位拉出來單獨計算，比較不會失真。 　　據我所知，台北市很多建商將坡道車位以10至12坪來計算，中南部建商則常以8至9坪來計算，這是很弔詭的算法，其實並不公平。 　　舉例來說，假設你以1200萬購買40坪（含10坪車位），看似每坪單價30萬。 　　事實上，你的車位價值大約200萬，計算每坪單價時，應該以（1200萬-200萬）÷（40坪-10坪）=每坪33.3萬。 　　再者，頂樓加蓋和露台也應單獨計算，其單價通常是每坪單價的三分之一。如果房屋行情每坪45萬，那10坪露台只值45萬÷3×10坪=150萬；如果外加20坪頂樓加蓋，就是45萬÷3×20坪=300萬。議價時，一定要把這些灌水地雷找出來。 從周遭環境找尋缺點，做為殺價的根據 　　房子的缺點往往是殺價的根據，每個人在乎的事情不同，這些缺點如果連你自己都受不了，就千萬別出價；反之如果不介意，不妨稍做記錄，請屋主酌情降價。 ◎留意房屋周遭的「嫌惡設施」和「風水」，殺價有憑據 　　有幾種風水問題是國人很介意的，例如面對高架橋的「攔腰煞」、馬路正對大門的「路沖」、窗戶望出去是「夜總會」等，殺價幅度絕對很大。 　　此外，如果住家附近有高壓電塔、加油站、瓦斯槽、殯儀館、焚化爐、飛機場等，就是嚴重的嫌惡設施，幾乎都得降個一、二成。 　　有捷運的房子在交通條件上往往是加分的，但有兩種情況會變扣分： 　　　　（一）捷運只經過卻沒設站，每天被吵昏頭，想搭車卻得走老遠。 　　　　（二）捷運軌道正好和房子高度接近，不僅飽受震動和噪音困擾，連隱私權都不保。