房價有值，管理更有值！ 高房價時代的挑屋、踏進房產市場第一課： 懂物業規劃，才能幫房子保值、為住戶謀幸福、為建商提高社區價值 為什麼同樣的地段，有些社區房價屹立不搖、住戶滿意度維持高檔，有些社區卻是公設破落、房價有退無進？台灣的消費者看屋關注坪數、格局、裝潢，殊不知良好的物業管理與服務更是影響社區房價的關鍵！ ◎別讓公設成為乏人問津的蚊子館！算一算：合理的管理費該收多少？ 你買屋的成本，有超過三分之一的金額是買公設和付給管委會，進一步說，管理費決定房子的一生！買間台北的2,400萬元的房屋，公設比30%，等於花了720萬元買公設，再加上240萬元的50年管理費，就變成960萬元的開銷！小至泳池、健身房、KTV 室、停車場的管理，大至如何讓公設的能耗達到成本與品質表現的平衡，甚至花園植栽、水池造景、外牆燈光、大廳擺設、安全人員配置等無一不是學問！你一定要精打細算，知道怎麼付出管理費、公設如何管理才划算！ ◎優質的物業服務理念：極致服務，恰到好處。從軟硬體維護服務，到社區總體營造甚至財源開拓，面面俱到才是好管理。 「物業設計」必須獨立成為專業領域，才能提高建築價值，從硬體及軟體雙管齊下、提升住宅社區管理品質，減少資源浪費及管理資源不足的惡性循環。建商在規劃或銷售建物初期，加入「以人為本」的整體物業設計概念，包括硬體動線、服務機制、能源損耗、人力資源配置等等，日後即能在房屋銷售與管理維護的可能衝突中取得平衡。透過專業精算可以試算出建案未來的維護費用，進而確認建案的物業管理服務水平。 【名家推薦】 ◎高永昆博士（中華民國物業管理經理人協會名譽理事長） ◎蘇雅頌（中華民國物業管理經理人協會理事長） ◎許振煙 (新光保全副總經理) ◎姚立德（國立台北科技大學校長） ◎陳建謀（華夏技術學院資產與物業管理所所長） ◎林青蓉（名節目主持人） ◎田大權（大聲行銷顧問公司執行總監） ◎倪子仁（好房研展中心執行長） ◎陳煌銘 (台灣區綜合營造工程工業同業公會理事長) ◎王福漲（21世紀不動產亞太區暨台灣區總部董事長） ◎傅盛華 (七匹狼集團恒禾置地總經理) ◎張麗蓉（遠雄房地產行銷副總） ◎徐志強（原堂室內裝修工程股份有限公司總經理） ◎袁宗南（燈光設計大師）

物業管理專家推薦
　　開拓前期物業規劃設計的新契機 　　高永昆
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自序 ：創造台式物業設計的價值

前言：認識物業設計，建商有用心、買屋好放心！
◎ 你知道什麼是建築物業設計嗎？
──物業管理趨勢觀測站：台灣vs.大陸
◎ 買屋入手，物業設計看門道

Part1 保值第一課，公設學問大：打造「燈亮、花開、人和」的社區環境
1-1從零到有，公設時代來臨
1-2永遠的話題王──公設規劃比一比
．求吸睛──建商最愛的公設規劃
．要實用──社區住戶最喜歡的公設
．社區住戶最不喜歡的公設排行
．別讓公設成為乏人問津的蚊子館
1-3戶外景觀設施設計──享受低負擔的高級職人質感
外牆篇
．夜間燈光：妝點建築，溫暖街廓
．管制燈源：節能美化並行不悖
．清洗與維護外牆：讓建築常保如新
庭園景觀篇
．景觀水池維護：造美景、納財氣
．庭園燈光規劃：樹影與光影共舞
．戶外地坪設計：務必留心防滑與保養
．庭園植栽管理：看繁花似錦，都市森呼吸
．設置風雨走廊：遮雨蔽日好愜意
1-4大廳的設計與規劃──創造人與人之間的溫度
．大廳配置：建構完美飯店式服務
．服務櫃檯空間規劃：注重收納，便利維護
．走出櫃檯：延伸性服務細節規劃
．監控系統的規劃：安全第一，視線零死角
．大廳空調配置規劃：環保節能設計，帶來清涼感
1-5你不該錯過的機能性公共設施──安心、安全、環保
．享受優良的停車空間：從細節開始加分……
．垃圾處理室及工具間：落實清潔和衛生的第一步
．電梯及梯廳：安全美觀缺一不可
．信箱區：妥善安排住戶最密集使用的區域
．公佈欄：讓眾人之事，被清楚看見
．樓梯間：不要讓雜物阻礙逃生的道路
．物業辦公室：讓人員有完整的服務空間
．管委會辦公室：增加住戶對社區的貢獻度
．屋頂平臺：讓戶外陽光掃除陰霾

1-6休閒性公共設施：軟實力、硬實力，關鍵規劃力
運動空間
．健身房：器材、空調、電視、隔音，缺一不可
．桌球室：空間大小有關係
．撞球室：不建議與桌球室設於一地
．韻律教室：課程安排和硬體同樣重要

閱讀空間
．圖書館：藏書量是使用的關鍵

餐飲空間
．宴會廳：設計要注意大小和使用性
．Lounge Bar：營造時尚氛圍
．多功能教室：鎖定特定項目規劃
．KTV室：沒有良好隔音萬萬不行
．視廳室：自助社區電影院
．游泳池：後續維護成本是關鍵
．SPA水療館：經營維護有技巧
．兒童遊戲室：清潔消毒不可少
1-7 門面定期換新裝──安全、房價有保障

Part2. 疑難雜症，讓專業物業管理幫你忙
2-1 讓建築有了溫度──就靠物業管理服務人員
．功能1：前期協助建商，後期協助住戶
．功能2：專業管理點亮社區房價光明燈
．功能3：靠規劃，得獎社區讓你房價穩穩漲
．功能4：專業知識打理社區疑難雜症
2-2 社區對物業管理公司的四大迷思
．迷思1：管委會成立後，一定要換掉代管期的物業管理公司？
．迷思2：物業管理公司要每年換才會管得好？
．迷思3：物業管理公司要續約，一定要回饋降價？
．迷思4：物業管理公司只是人力派遣公司？
2-3 張大眼睛，精挑物業管理公司
．Point 1：是否了解並且符合社區的需求？
．Point2：檢視對現場服務人員的掌控程度有多少？
．Point3：社區現場人員身家調查
．Point4：測試物業管理公司的管理效率
．Point5：優質總幹事從交接時看仔細
．Point6：社區現場人員是否有足夠的教育訓練？
．Point7：是否提供社區支援與加值服務？
．Point8：是否為社區作整合性服務規劃？
．Point9：確認發生狀況時，合約內的賠償方式
．Point10：檢視接案的規模大小和多寡
．Point11：檢查竊案發生時的處理方式與程序

Part3 你不能不知道：房價與管理費的等比關係
3-1公設＋管理費＝買屋成本的36%
．頭期款＋房貸≠買房預算
．看清楚，哪些是公共設施？
3-2 管理費決定房子的一生
．真相：我們付的管理費，可能不太夠！
．事先盤點：管理費的用途有哪些？
．算一算：合理的管理費該收多少？
．如何計算管理費？第一年就要考慮建築物的維護問題
．省電祕方：降低公用電費的五個撇步
．社區資源回收：有效降低垃圾量
．更換省電燈泡：經費補助省成本
．善用公共資源：有效爭取更多補助
．增加社區財源：開源節流雙項並行

Part4 新觀點，打造完美幸福宅
4-1 他山之石：各國物業管理面面觀
．日本：制度完整糾紛少
．美國：專業化管理，保險降低風險
．英國：房屋類型決定物業管理類型
．香港：法治建全，有章可循
．中國：物業管理漸趨多樣化發展
4-2物業管理的服務新潮流
．潮流1：環保物業管理
．潮流2：運用數位化資訊平臺
．潮流3：經營物業服務模式
．潮流4：全齡化住宅服務

4-3 加入創意和新意：時尚物業管理
．面向1：住宅健診中心
．面向2：寵物友善空間
．面向3：免下車服務中心
4-4 前期提供物業設計，日後提供極致服務

創造台式物業設計的價值

個人一直以來，致力於推動物業管理的核心工作，『前期物業設計』既是最重要的一環，起因可以從十年前一個物業管理的故事講起。

　　那是一個重劃區，當時還很荒蕪，能清楚地看到一大片的黃土，一遇到下雨，就得踩在爛泥巴上，遇到好天氣，又是塵土飛揚，工作環境比較辛苦。我們初期是負責銷售中心的保全與接待服務，配置的人員也只有保全員與接待秘書，但人員來了一兩天就想離職，除了因為新的重劃區較偏僻外，生活機能也非常不足，光是出去買個便當、飲料，來回就得要花費數十分鐘，所以人員流動率非常大。人員的流動導致物業服務根本沒有品質可言，不久就接到業主的關心電話了。

　　當時我只好帶著鋼盔，準備挨罵，果不其然，一頓劈哩啪拉，還好有另外一組人來找這位業主，而讓我能有喘息的機會，在業主離席一段時間後，我從桌上看到了當時的公共設施平面圖，反正等著也是等著，就看看人家是怎樣設計的。

　　學建築的我，職業本能的病又犯了，咦！怎『游泳池』與「溫泉三溫暖」會規劃在二個不同的地方，而且距離有些遠，那住戶不就要游完泳，穿上衣服，穿過大廳，再脫衣服，然後再去泡溫泉？而且在日後物業管理上也有一些問題應該排除，否則服務人員是需要再增加的。

　　另外一方面，這建案的大廳設在二樓，各棟電梯沒有直通地下室，這樣住戶的搬家動線、裝潢施工時的裝修進出料的動線也會是個問題？連續幾個問號，讓我想著這建案設計雖然非常好，但可能少了物業管理者的意見，才會遺漏了一些關鍵的細節，煞是可惜。

　　所以，一方面出於職業的習慣，另一方面是想轉移業主的注意力，不再圍繞在人員狀況的處理上，於是在那位業主回來時，我就搶先的提出上面的那些問題，再大膽的提出對設計上的建議。沒想到我的一番建議卻讓業主感到非常驚訝，雖然他們曾經也覺的怪怪的，但就是說不出個所以然，因為我們看出他們沒有注意到的，及從來沒有去想到的事情，當場就邀請我幫忙給出具體的建議，後續又安排我直接跟公司高層做建議報告。
　　在不到一週時間內，我們幫業主重新建議了所有會所與大廳公設的配置與動線，也為銷售上規劃了許多具有主題性的建議，更豐富了行銷亮點。這次的物業設計建議，立即得到了開發商高層的認同與讚許，進而邀請我們持續為該公司所有項目，做前期物業設計。也因為這次的機會，我們更堅信自己應該要走這條「物業設計」之路。

　　物業設計在台灣建案裡的地位遠不如建築設計、室內設計、景觀設計..燈光設計，但是，為住戶永續保持建築物設備設施的良好狀態，卻是物業管理人員的終身職志，因此身為物業人的我們，戮力於「要求」、「希望」建商能重視物業設計的重要性，這也是本書付梓的最大動力，除了建商，購屋者、一般的消費者、社區的管理委員會..也都需要認識物業設計，才能夠買到真正的好宅，或者幸福買房後，才知道如何去面對社區維護的柴米油鹽醬醋茶，畢竟建築物完工後，若能適當合理的維護與經營，才是維繫著建築物『品質與價值』的不二法門。

推動台式物業設計躍昇國際舞台

　　我們希望，讓一切的設計，在一開始就是對的!在建築全方位的完整設計裡，物業設計應占有一席之地。物業設計以符合人性為基本精神，在實質上對建築物業方面提出恰到好處的規劃，從物業服務定位、服務的內容與成本、管理動線、公共設施專案、未來維護管理或甚至在經營上的軟硬體需求、到社區總體營造面的藝文、環保、生活等各層面上著墨，並適時加入創新與符合時代趨勢的國際性元素，概念上既可亙古，也能富饒新意。

　　這十多年來，安杰從台北、上海、北京、廈門、漳州、莆田、安溪、昆山、淮安、蘇州、山東到柬埔寨..執行了許多前期物業設計的規劃工作，獲得了許多業主的回應、挑戰與支持。

　　我們也參訪日本、新加坡、香港等國際城市的高端物業，我們珍惜著每一次與大師級建築師同場競技的機會，將物業設計的層次往國際的舞台提昇，希望讓物業設計成為建築設計中的一門顯學。

　　我們在廈門的一個案中，甚至為業主引進了英國國際管家的訓練，讓物業服務的軟體(人員)，能與頂級的硬體建築相匹配。該案的設計方案在2010年榮獲美國建築師學會（AIA）優秀設計獎，並入選2011年亞洲十大超級豪宅，位處廈門五緣灣旁，頂級金字塔尖端的住戶可以享有勞斯萊斯的叫車服務、遊艇出海遨遊的休閒活動，而物業設計如何在高端硬體與軟體間精準切入，我們已在本案擔任物業設計顧問四年之久，將物業設計規劃的4F「利於服務 Fine」、「便於生活Functional」、「精於時尚Fashion」、「合於成本 Financial」的高端物業體系完整架構。

開創台灣物業人才新視野 中國進行式、國際進行式

　　面對全球化的發展，我們的物業設計顧問服務受到業主肯定，紛紛要求並派駐顧問與長期培訓當地人員，我們除了在廈門指派瑞士洛桑留學歸來的物業大管家，建置高端物業服務系統，並以台灣退役軍官特訓大陸保安、台灣頭等艙空服員教導美儀美姿、台灣五星級餐飲主管教導國際餐飲禮儀，讓高端台式服務，台灣人積極主動、和善溫暖、體貼入微的服務理念輸出中國、輸出國際。

期待與願望

　　本書中主要以住宅的公共設施切入探討探討，因為坊間所謂的公設設計，大部分還是在空間裝修設計的範疇內，較少融入『實用性與服務面』的規劃，另外在建築設計的專業叢書裡，有『建築技術規則』及『建築設計資料集成』可以參考，華人世界也尚無一本專門討論住宅公共設施與物業設計的書籍，台灣有了物業管理學系，但相關的教課書卻寥寥無幾，很多公設空間規劃的課題與相關合理規範，在教科書上是很難完整找到的，例如韻律教室的規格、櫃檯大小怎樣恰當？我們只能用住戶人數與實際操作的經驗值去推估出合理、好用的相關尺寸，所以還有很多需要各位先進、專家能提供指正與建議之處。
　　筆者身為物業服務產業中的一員，更希望政府能加速制訂相關設計之規則，讓學界能發展成為專業的課程、也讓建商得以依循，建築師也能正視物業設計的必要性，從事物業的企業能懂得要求與運用，以及讓所有消費大眾能了解與支持後，得到好的住宅生活品質。

　　本書出版的過程不易，特別感謝推手文化優秀的編輯群的幫忙，也感謝蔡欣怡、詹志松、劉謹嫻、潘莉慧、林淑鎂等夥伴們的協助整理，這是我們共同的心血結晶。更由衷地感謝來自產、官、學界的領導、師長與先進們對本書的推薦與鼓勵。

　　出版此書，旨在拋磚引玉，希望『物業設計』能蓬勃發展，成為一門顯學，如書中有未盡之處，惠請您不吝指教，以便我們日後有機會調整時，能適當于以修正。謝謝!

　　歡迎您與我聯繫forrest@a-just.com

1-1從零到有，公設時代來臨

　　1980年代以前，多數房屋都是公寓，原本昂貴的電梯只用在商辦大樓，後來有建商興建七層樓的華廈，住宅差異化誕生，房屋坪數被電梯放大，原本三十坪的三房兩廳，多了電梯的面積持分，變成三十四坪，於是住宅空間從公寓時代幾乎「零公設」，進入到「公設時代」。

　　隨著電梯普及，國內經濟起飛，國民眼界大開，建商開始引進國外住宅模式，把原本只供進出的樓梯間，擴大成如飯店般，有挑高門廳、服務櫃檯、訪客桌椅的華麗門面。接著，許多喝過洋墨水的建築師從國外歸臺，引進國外高級住宅概念，除了外觀上打破原有的方正格局，在造型上也開始出現變化。

　　大樓建材的使用更加華麗多元，從洗石子、馬賽克、方塊磚、二丁掛，進步到石材、玻璃帷幕。七樓電梯華廈已經無法滿足消費者，十四層高的建物開始占據臺北街頭，並且將一樓大廳一再擴大，規劃中庭花園、宴會廳、圖書館、雪茄館等時尚配備。豪宅引領建築時尚，平價住宅也紛紛跟進，休閒公共設施逐漸成為住宅社區的賣點。

　　緊接而來的是，頂級飯店興起，除了櫃檯服務，還有管家祕書、健身房、游泳池，加入飯店的俱樂部會員成為富豪的身份象徵之一，建商也同步更新豪宅配備，在社區裡添加飯店等級的公共設施。自此，臺灣的住宅已經擁有「在家渡假」的機能。一時之間，所有住宅大樓的公設紛紛推陳出新，常見的三溫暖、烤箱和按摩室，卡拉OK室和超大電影視聽室都是基本配備；設在一樓的游泳池不希罕，在頂樓的無邊際泳池才稀奇。不游泳還可拿來開Party，讓住戶有住在好萊塢的感覺。
不只看得到的硬體，管理更重要
　　社區管理服務也是競爭的內容。穿制服、西裝只是標準配備，十八般武藝才是決勝關鍵。駐衛保全不只是保全，還具備強健身材與搏擊能力，堪稱為「總統級特勤」；櫃檯人員不再只是問候與收信，還要身兼外語翻譯、協辦大型宴會。超全能祕書成為社區的基本軟體設施之一。至於社區總幹事，除了體面的外型，還要有公司總經理的氣質與能耐，畢竟他的能力與外表和社區的門面息息相關。

　　因此公設比的數字，一路從公寓時期的6%向上攀升。一般沒有太多設施的建案公設比約20%，假使添加了飯店俱樂部配備，則增加到25%、30%。若建案規劃為度假大樓，所有設施一應俱全，下樓可以吃早餐，訪客來訪有專屬會客室，這樣的飯店式套房，公設比直衝至50%。

　　買一間房子，不再是只有客廳、臥室、廚房的空間，而是和居住相關，包含服務軟硬體的飯店設施了，除了建築硬體之外，建案的物業管理服務品質也決定購屋的價值，不論房價高低與否，此時最能體現的精髓就是「房價有值，管理更有值！」了。

1-2何謂頂級公設？完整規劃才是王道

　　買房子的理由很多，二十年前重視的是格局方正、地段良好，而現今隨著生活水準的提升，大家更在意氣派大廳、綠意中庭、水景泳池和SPA健身房。說公共設施是銷售賣屋的武器，一點也不為過。

　　但是老話一句，好的公設讓你上天堂，不好的公設讓你住套房，這絕非危言聳聽，買屋的消費者把富麗堂皇的公設當作人生夢想的實現，但究竟是美夢或惡夢，則要看先天與後天兩項因素是否完備。先天是指規劃團隊是否具備經驗豐富的物業設計師，參考過去住戶的使用經驗，進行公設功能區分及營運管理規劃；後天則是端看管委會有沒有認真維護。其實公設的規劃，遠比高級建材或五星級裝潢來得重要。

別讓公設成為乏人問津的蚊子館

　　不過也別太氣餒！不喜歡這項公設，總有方法可以改善；喜歡這項公設，更有方法可以加強。讓所有的設施，都變成便宜好用，正是物業管理公司能夠協助建商與管委會共創優質社區的職責所在！

　　曾經與某家知名建商合作，邀請我們對公設規劃提供意見。在審視圖面時，才發現設計師將韻律教室切割成五間教室。設計師原本考量該建案量體龐大，將來入住後將有近千戶進住，因此將區塊切割成五間韻律教室，方能滿足日後使用。但從經驗來看，因為間數增多，使得每間韻律教室都空間狹小，使用的人會愈來愈少，最後淪為「蚊子韻律教室」。

　　此話怎講？長期觀察住戶使用韻律教室的情形，可以發現會在韻律教室跳舞運動的人，多屬於年紀較長的女性住戶，一般年輕家庭主婦則是少之又少。因為她們對於穿著緊身韻律服，在無遮蔽的玻璃隔間韻律教室中，隨著音樂擺動起舞，偶爾還會面臨經過的住戶投以好奇眼光，都讓運動的人尷尬不已。同時，有氧運動需要群體聚集，由其是有氧舞蹈，需要有教練在一旁指點，才能達成功效。

　　因此，我們向設計師建議，將韻律教室切割成兩間就好，每間教室至少要能夠容納教練和學生共12人。這個數字也是有道理的，因為現在請個教練每小時大約要2,000元，每堂課兩個小時，大家分攤下來平均是333元。也就是說，起碼要十一個人，才符合經濟效益，也才能發揮「樓上揪樓下」的群聚效果，活化公設使用。

　　後來設計師也從善如流，採用我們的建議，果真讓韻律教室的使用率大增。社區管委會很高興的告訴我們，韻律教室成為社區中最受歡迎的公設，社區的媽媽們還會在教室外用包包排隊搶著上課，和一般社區聊備一格的韻律教室大不相同。

　　看完韻律教室的例子，大家應該就能了解，房屋的建材可以靠裝潢來提升，房屋的格局可以靠室內設計來改善，只有「公共設施」在交屋後就沒法拆掉重來。規劃得好，社區就容易成為優良社區，管理輕鬆，住戶也滿意；若是規劃得不好，住戶使用一段時間後才發現，「啊，這些設施都用不到，管理費白繳！」

　　有看屋經驗的消費者都知道，許多公設規劃的構想，是來自於五星級飯店。但並非「碩大就是美」，會抄的就會贏。我們常看到A建案選擇了二十項設施，房子不見得賣得好；B建案只選擇五項，卻賣到一戶難求。內行的購屋者從公設的選擇與施工，就可以清楚判斷設計者的規劃水準。過了幾年以後，從公設的維護及使用，就可以輕易判斷出這社區的管理及住戶水準。好的社區會形成口碑，讓建商的品牌得以加分。這就是為何有些死忠的消費者，堅持換屋也要買某某建商的原因！

　　房子會老、房價會跌，好管理卻可以保住你的房價。如果你有幸買到一個規劃、施工良善的社區，管理費只會更經濟划算。社區公設規劃完善且運作良好，你就不用花大錢去參加一些經營不善的健康休閒俱樂部。在這個不景氣，消費者很會算的世代，省在刀口上才是真正的王道！

Part3 你不能不知道：房價與管理費的等比關係

　　人生中第一次購屋，大部分都是作為自住使用，因此購屋者一定會很謹慎地考慮和評估，從區位、房型、坪數、售價、公共設施、學區…等問題，仔仔細細地詢問售屋人員或房仲人員，最後在許多房屋物件中，選擇一個比較符合自己需求的房子購買。
　　購屋前除了多瞭解一些上述關心的問題之外，還要多詢問一些有關物業管理的相關問題，畢竟要有優質的管理維護，才能長期維持一個社區環境的品質。要有安全舒適的生活品質與環境，不能不知道您所居住的社區到底有哪些軟硬體設施，當然也不能不知道為什麼管理費的多寡會造成什麼影響。
 

3-1公設＋管理費＝買屋成本的36%

　　在你買進口雙B車之前，一定會考慮養不養得起的問題，比如油耗、兩倍以上的保養費、不能路邊隨意停以免被刮被偷所產生的停車費。其實買房子也是！

頭期款＋房貸≠買房預算
　　數字會說話：臺北一戶40坪大的房屋，應該夠住一家四口了，每坪以60萬元來算，總價就是2400萬元。管理費以最便宜的每個月一坪100元計算，一年就是48,000元，若僅以使用年限50年計算，就得付出240萬元的管理費！相當於一臺進口賓士車，而且一坪100元的管理費水準，大概只能請一般保全以及維持簡單的公共設施，如果社區有游泳池、宴會廳等高檔設施，管理費恐怕遠超過此數。
　　臺北房價高，以50年計算最低階管理費就已經是一臺賓士車，如果用一坪售價12萬的其他縣市來計算，一樣40坪大的房子，總價480萬元，管理費每個月一坪50元計算，50年的管理費支出也要120萬元，又是一臺高級房車價，管理費就占了房屋售價的四分之一。
　　這個四分之一的費用，可不是想省就有得省的。只要住宅有電梯、有管理、有人收垃圾，就算不吃不喝不住，管理費都是非花不可。除非你只想買老公寓華廈或獨門獨院的透天厝，但這年頭，誰想買間房子之後，還要事必躬親？
　　一天忙碌工作後，回到家居然沒人幫你收信？不行！
　　倒垃圾要準時站在寒冷街頭等垃圾車？不行！
　　想運動要砸大錢去健身房排隊？不行！

  　　所以，大家都愛有管理服務的社區，花點錢換來五星級飯店式服務，划算！當然，這點錢可大可小，有人花大錢換不到等值的服務，但也有人花小錢，服務居然比飯店還要好，還多了人情味。
　　曾經有兩個社區一起蓋好，房價都一樣，A社區的住戶認為一切都要省，社區管理不過就只是需要有人收信，其他由住戶自己控制即可，而B社區的住戶認為，與其花時間協調跟管理，不如交給專業的物業管理公司去控管，更是輕鬆愉快。
　　兩個社區剛開始運作，因為A社區每月直接的開銷只有一個老伯伯警衛，所以管理費遠低於24小時配備保全與管理服務的B社區。後來，電梯要進行保養，A社區的住戶依實際費用分攤開銷，但B社區因有物業管理公司協助議價，得到了較優惠的價格；A社區住戶必須追著垃圾車到垃圾，看著B社區有人代收代整理，就越來越羨慕。
　　兩年過去了，B社區請的總幹事幫大家舉辦不少活動，中秋節烤肉大會後，鄰居感情更是融洽，社區清潔也乾淨俐落，住戶回到家都有人幫忙開門、提行李、領信件，口碑漸漸傳了開來，成為公眾心目中想購買的好社區，但因為住戶居住滿意度高，提升了房屋價值，房價越來愈高，但沒人想賣屋。
　　A社區呢？因為某次維修造成天花板漏水，幾個住戶為了維修費用是否應向建商索賠，意見不和吵了起來。

  　　社區沒人打掃，地板角落總是有些垃圾，大家倒完垃圾後電梯內的臭味，總要等到隔天警衛伯伯上班時才會清理。漸漸地，有人想搬走，可是平日為了省錢，大廳一向是燈光昏暗，房子賣了三個月，看屋人都才走到大廳，就轉身想離開。在乏人問津之下，最後只好降價賠售了。
　　買房子真的不是只有頭期款跟房貸，管理才是決定平日開銷、日後房價的重要關鍵。

公設比應該多少才合理？
　　公設面積／權狀總面積=公設比
　　不同類型的住宅建案有不同的公設比例，早期無電梯、樓層數四至五層的舊公寓，公設比大約在10%以下。隨著臺灣建築法規對逃生安全的規定越趨嚴謹，2000年後推出的10樓以下電梯華廈，公設比大約占13%～25%；12～20樓的社區大樓，公設比約占25%～30%。
　　自2005年建築法規新制上路後，更強調消防安全設備規範，因此2007年以後完工的住宅大樓公設比多達30%以上。
　　然而，公設比上升都是因為建築法規對安全防災趨於嚴謹嗎？其實不然，還有一個非常主要的誘因，那就是Location！Location！Location！不論是購屋自住者或炒房投資客，購屋時一定會將房屋的地點區位列入考慮，因為有好的地點區位加上頂級豪華的公共設施，就是高房價的保證。
　　建商看準商機，除了設計符合建築法規規定的機能性公共設施之外，還會規劃游泳池、圖書館、交誼廳、健身房……等休閒性公共設施，在這種情況下，位於都會區中地段佳的住宅大樓，公設比相對就比較高了。
  　　建物所有權登記是有法令依據的，不論是依法興建的機能性公共設施或是增加房屋價值的休閒性公共設施，都由全體住戶區分其所有權，因此你買的房屋坪數不只是住家室內面積而已，而是包含了公共設施面積，當然你繳交的管理費也包括了公設面積。

　　也有建商為了讓公設比看起來不要太高，計算出29.99%之類的數字。如同大拍賣的定價法則，讓你覺得至少沒有超過30%。
　　高公設比的大樓，通常會具備多種可滿足購屋者的公共設施，否則購屋者並不會傻傻的買單。在公共設施妥善配置與利用之下，可節省購屋者的買屋總體開銷。比如公共設施中有規劃KTV室，那麼家中就不需再購買相關器材與施作隔音設備，這也可以算是平衡買屋房價開銷的一種方法。

  　　但如果計算房價，難免有些心酸。買一間位於臺北，價值2400萬元的房屋，若公設比30%，就等於花了720萬元買公設；另外，還要再花240萬元的五十年管理費，加起來等於是960萬元的開銷。換句話說，買一戶房子，有36%的錢是花在你居住的室內空間以外的地方。成本比例如此之高，簡直驚人！
　　960萬是個什麼概念？如果你每個月可以存5萬元，也要存16年才能存到這筆錢。這麼大一筆錢，如果買到的是前面舉例的A社區，公共設施規劃不良又管理不彰，房價硬是比隔壁B社區低兩成，你說會有多嘔！
　　現在你該知道買房子時，挑對公共設施規劃良好的物件有多重要了！當然如果有物業管理公司，在建案規劃設計階段就以使用管理維護的角度提出建議方案，那麼日後公共設施的使用與營運就不會淪為空談，也可以預先評估管理維護所需的合理費用，並提供更多資訊給購屋者參考。

看清楚，哪些是公共設施？
　　廣義的公共設施是指進入社區之後，住戶共同使用的空間與設施，包括大廳、電梯、樓梯間、水塔、管理室，都屬於社區公設。然而，在計算公設比時，必須注意是有頂蓋的空間才列入公共設施面積計算，無頂蓋的則列為「空地比」，不計入公共設施的佔坪。所以，無頂蓋的頂樓平臺、開放式中庭花園、室外游泳池等等，都不計算在公設面積之內。

  　　自2005年7月1日臺灣建築法規新制實施後，八樓以上的建物都強制設置「雙安全梯」，也就是必須規劃兩座逃生梯；電梯間也必須設置獨立出入口的排煙室，萬一失火時，濃煙不會亂竄。這兩項新規定讓「公設比」提高約5%，也是導致目前公設動輒超過30%以上的主要原因。
　　未來，都市計畫的法律會越來越趨嚴格。所以從長遠來看，新建物的公設比只會越來越高。以往選擇購屋時，認為房屋內部的「實住」規劃最重要，但當公設比越來越高，你捨得隨便把三成六的購屋款花在沒有精心規劃、用心經營的社區上嗎？

看公設──機能性VS.休閒性
　　當然，你也可能認為，房子都買了，若要省管理費就不要用那麼多公共設施，尤其有些設施屬大而無當的規劃，或是當初賣屋時的噱頭，如果半數以上住戶不需要使用，則可以更改設施內容，節省管理費的支出。
　　但這節省方式也是有所限制的。依據使用功能區分建物內部的社區公共設施，分為機能性公設及休閒性公設。
　　機能性公設的目的是維持社區的正常運作，只要一出狀況就會讓日常生活顯現許多不便，所需費用不能不花，而且也要時時保養，諸如：電梯與電梯廳、樓梯與梯廳、一樓門廳、通道、穿堂、走廊、迴廊、安全梯、排煙室、緊急昇降梯、防災監控中心、地下防空避難室、地面及屋頂避難層、臺電室、空調機房、變電室、發電機房、屋頂水塔、地下室儲水槽、化糞池、電梯機械室、消防、馬達機房、垃圾處理空間設施……等。

  　　而休閒性公設是用來增添生活樂趣的設施，購屋者在選購房屋時，可以自行思考建商的公設規劃是否符合自身需求，如游泳池、圖書館、健身房…等。
　　另一方面，機能性公設是在蓋房子時，建商花錢購買的設備。因此內容不能更動，且需要住戶花錢保養。如昇降機設備，保養費的支出，可能因配備的等級而有所不同，若是進口電梯，自然要用進口的零件材料來維修。
　　此外，也關係到住戶要求的使用水準。比如建商配備水池監控系統，可監控水位高低、有無外人入侵、水箱內水質影像等等，這套設備並不便宜，但因受水氣影響，使用的壽命有限，一旦損壞就需要修理。住戶若想要維持自動監控的品質，自然就要投入維護經費，這就是使用高級設備所必須付出的。

看公設──大公VS.小公VS.車公
　　買房子的時候建商常以使用權利，將公設分為大公、小公、車公。
　　「大公」是社區所有住戶都可以使用的空間，如上述的機能性公設及休閒性公設，包括門廳、走道、機電房、消防設備、地下室防空避難室等等，屬於全體區分所有權人共有。
　　「小公」是指部分住戶使用的空間，譬如各層的走道、梯廳（電梯外至住戶住宅的空間）等等。
　　停車位的公設持分就是「車公」，是停車位所有人平均分攤的車道、停車位、機械保養空間。停車場的使用權利較難區分，所以定義也較為模糊。

  　　因為停車場的車位屬自由購買，並非所有住戶都有需求，因此較難依循比例分配面積；然而，停車場若屬於法定防空避難室，就功能而言，是全體住戶都可使用的。

看公設──用得到看不到VS.看得到用得到
　　用得到看不到的公共設施，如臺電室、各種設備機房、水箱（塔）、地下室蓄水池、汙水處理設備（化糞池）、電梯機房、馬達機房…等，這些地方你平常都在使用，但只能由專業人員在必要時進入操作，一般住戶不能任意進入。這些設施缺一不可，費用也不能省。
　　看得到用得到的公共設施就像是你每天使用的電梯、會經過的大廳、偶爾會去的信箱間、提供詢問的櫃臺…等。所以，有時候會覺得為何我家的設施不多，公設比或公共經費開銷卻如此大，通常都是用得到卻看不到的那些設施，在消耗你家的管理費。

3-2 管理費決定房子的一生

　　買過房子的人都知道，不管這個建案有多少公共設施，是富貴堂皇還是簡單樸素，只要是臺北市的建案，管理費幾乎都是一坪120元起跳。新北市稍微便宜一點，一坪60元是平均價。其他地方就一律是一坪50元，售屋現場的代銷公司一定會這樣告訴你：「管理費多退少補，等管委會成立時會再行精算。」
　　當你看到氣派的大廳、藝術名品傢俱、花團錦簇的景觀庭園、四季溫水游泳池、飯店級人員服務之後，可能就把「再行精算」這四個字拋到九霄雲外，反正到時管委會成立，住戶就會考慮管理費的高低，建商講的也沒錯嘛！
　　尤其是秋天交屋的社區，秋高氣爽，每天回到家都覺得天氣很好，管理費也不需要想那麼多，剛交屋時還屬建商代管期，總覺得將來管委會能夠搞定一切。

真相：我們付的管理費，其實不太夠！
　　結果，夏天一來，管委會突然通知要漲管理費，而且一漲就是每坪20元。你買50坪的房子，每月就要多繳1000元，一年就是12000元，真是心痛！
　　急急忙忙詢問才恍然大悟。原來大廳要開冷氣、游泳池要開放，開始花錢如流水。接下來，交屋一年後，建商的保固通通到期，這下子電梯、馬達、機電、監視器等每月固定的設備維修通通都要錢，算一算每戶每月一坪又要多20元，再心痛一次！
　　為了不讓住戶荷包大失血，社區管委會想盡各種方法減少管理費支出：
　　豪華氣派的大廳關閉空調系統，使用電風扇散熱，可省下公共電費；庭園植栽凋零，不再補植；游泳池縮短開放時間，或甚至關閉不再使用，省下不少的水費和電費，這些與管理費息息相關的設施，在無法提高管理費的情形下，也就只好犧牲原本設定的居住品質了。

　　為何管理費需要調漲才能維持原本想像的生活品質？難道銷售房屋時，建設公司估算出的管理費，不是符合該社區所需花費做出的估算嗎？
　　其實，社區營運第一年，因為還在保固期內，設備新穎無需多花維修費用，但如果建商一開始就坦言，本社區設備多、服務品質高，一個月管理費不是每坪50元，而是每坪200元，這樣高價的管理費，即便大廳站的是美女型男的服務人員，也會讓你退避三舍。
　　當然，社區公共設施的多寡、房屋區位、物業管理服務項目等，與管理費都有很大關係；穿西裝制服的管家服務，花費一定會高於穿便服的警衛；區位的房價越高，管理費也相對會較高；電梯數量越多、樓層數越多，所需的管理維護費高，管理費自然也會提高。

作者：陳品峯(Forrest Chen) 出版社：推守文化 書系：美好生活 出版日期：2014-03-13 ISBN：9789865883324 城邦書號：A1220031 規格：平裝 / 全彩 / 272頁 / 17cm×23cm